Lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 tại khu vực miền Nam — nhanh, đúng luật, cam kết tiến độ

• Là cấp độ quy hoạch thấp nhất trong hệ thống quy hoạch đô thị và nông thôn
• Gắn với một khu vực cụ thể, cụ thể hóa quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đã được phê duyệt
• Là cơ sở để:
  • Lập dự án đầu tư xây dựng
  • Xin cấp giấy phép xây dựng
  • Quản lý xây dựng theo quy hoạch

Nội dung chính của quy hoạch chi tiết (Điều 26 Luật 47/2024/QH15):

• Xác định chức năng sử dụng đất từng lô đất
• Xác định chỉ tiêu sử dụng đất: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao, khoảng lùi
• Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan
• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật: giao thông, cấp thoát nước, điện, môi trường
• Hệ thống hạ tầng xã hội trong phạm vi khu vực

(Căn cứ Điều 9, 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, sửa đổi bởi NĐ 34/2026/NĐ-CP)

(Điều 26 Luật 47/2024/QH15, sửa đổi bởi Luật 144/2025/QH15 và Điều 9 NĐ 178/2025/NĐ-CP, sửa đổi bởi NĐ 34/2026/NĐ-CP)

Các trường hợp bắt buộc lập quy hoạch chi tiết:

• Khu vực đã có quy hoạch phân khu được phê duyệt, đáp ứng quy mô diện tích, yêu cầu quản lý phát triển do Chính phủ quy định
• Khu vực thuộc quy hoạch chung được phê duyệt trong trường hợp không lập quy hoạch phân khu
• Cụm công nghiệp
• Khu vực đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai
• Khu chức năng dịch vụ hỗ trợ kinh tế nông thôn thuộc chương trình mục tiêu quốc gia
• Khu chức năng có quy mô diện tích do cấp thẩm quyền xác định theo quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch chung thành phố (không có ngưỡng diện tích cố định — bỏ ngưỡng 200 ha theo NĐ 34/2026)

Ngoại lệ — Không lập quy hoạch chi tiết mà lập thiết kế đô thị riêng khi:

• Khu vực đô thị đã cơ bản ổn định chức năng sử dụng của các lô đất
• Được định hướng bảo tồn, hạn chế phát triển
• Đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung được phê duyệt
• Không thuộc trường hợp bắt buộc lập quy hoạch chi tiết

Điều kiện lập quy hoạch tổng mặt bằng (thay thế quy trình đầy đủ, Điều 10 NĐ 178/2025):

Được áp dụng khi lô đất thuộc một trong ba nhóm quy mô sau:

(Điều 6 và Điều 19 Thông tư 16/2025/TT-BXD, sửa đổi bởi TT 43/2025/TT-BXD)

Hồ sơ gồm 2 giai đoạn: Hồ sơ nhiệm vụ và Hồ sơ đồ án

A. HỒ SƠ NHIỆM VỤ QUY HOẠCH CHI TIẾT

1. Thuyết minh gồm:

• Lý do, sự cần thiết, căn cứ lập; vị trí, phạm vi, diện tích, chức năng khu vực
• Sơ bộ định hướng từ quy hoạch chung/phân khu cấp trên tác động đến khu vực
• Đánh giá đặc điểm tự nhiên và hiện trạng; xác định vấn đề cơ bản cần giải quyết
• Dự kiến quy mô dân số, lao động; chỉ tiêu cơ bản về đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật
• Yêu cầu cụ thể về điều tra khảo sát, thu thập số liệu, cơ sở dữ liệu hiện trạng
• Yêu cầu về các nội dung quy hoạch chi tiết; các hạng mục công trình ưu tiên đầu tư
• Danh mục bản vẽ, thuyết minh, phụ lục; dự kiến kinh phí, kế hoạch và tiến độ lập quy hoạch
• Yêu cầu về nội dung, hình thức, đối tượng và kế hoạch lấy ý kiến

2. Tờ trình đề nghị phê duyệt nhiệm vụ và dự thảo Quyết định phê duyệt

3. Các văn bản, tài liệu pháp lý:

• Quyết định phê duyệt quy hoạch phân khu/quy hoạch chung cấp trên
• Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết trước đó (nếu có)
• Văn bản chỉ đạo của cấp thẩm quyền về việc tổ chức lập quy hoạch chi tiết
• Các văn bản liên quan khác

4. Bản vẽ:

• Sơ đồ vị trí khu vực lập quy hoạch chi tiết (trích từ quy hoạch phân khu/quy hoạch chung)
• Bản đồ phạm vi nghiên cứu, ranh giới khu vực lập quy hoạch chi tiết
• Các bản vẽ thể hiện trên nền bản đồ hiện trạng địa hình kết hợp bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất của quy hoạch phân khu đã được phê duyệt

B. HỒ SƠ ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT

1. Thuyết minh tổng hợp gồm:

• Đánh giá điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, kiến trúc cảnh quan, hạ tầng
• Xác định chức năng sử dụng đất, quy mô dân số, lao động
• Các chỉ tiêu sử dụng đất từng lô (mật độ xây dựng, hệ số SDĐ, tầng cao, khoảng lùi…)
• Phương án tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan
• Phương án quy hoạch hạ tầng kỹ thuật: giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, thoát nước thải, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị, quản lý chất thải rắn
• Xác định các hạng mục công trình ưu tiên đầu tư
• Quy định quản lý theo quy hoạch chi tiết

2. Bản vẽ đồ án (tất cả thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500):

• Sơ đồ vị trí khu vực (trích từ quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung)
• Bản đồ hiện trạng: sử dụng đất, kiến trúc cảnh quan, hệ thống hạ tầng xã hội và kỹ thuật
• Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất (các chỉ tiêu từng lô)
• Bản vẽ tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan
• Bản vẽ hạ tầng giao thông
• Bản vẽ chuẩn bị kỹ thuật (san nền, thoát nước mưa)
• Bản vẽ cấp nước
• Bản vẽ thoát nước thải
• Bản vẽ cấp điện và chiếu sáng đô thị
• Bản vẽ thông tin liên lạc/viễn thông thụ động
• Bản vẽ quản lý chất thải rắn (nếu cần)
• Bản vẽ thể hiện không gian xây dựng công trình ngầm (nếu có)

3. Hồ sơ điện tử (bắt buộc, xây dựng đồng thời với hồ sơ giấy):

• Cơ sở dữ liệu số cơ bản (file bản vẽ, văn bản)
• Cơ sở dữ liệu số pháp lý (file scan/chứng thực điện tử)
• Cơ sở dữ liệu số địa lý (GIS)

4. Số lượng hồ sơ: 07 bộ để đóng dấu xác nhận sau khi được phê duyệt