DỊCH VỤ LẬP QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG TỶ LỆ 1/500

Nếu bạn đang chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà xưởng, nhà máy trong khu công nghiệp, hoặc triển khai dự án tại khu vực Miền Nam – thủ tục pháp lý bắt buộc đầu tiên bạn cần thực hiện là lập quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500.

Bài viết này cung cấp đầy đủ thông tin về quy hoạch tổng mặt bằng 1/500: bản chất pháp lý, điều kiện áp dụng, quy định thẩm quyền phê duyệt và lý do Trường Lũy là đơn vị tư vấn được tin chọn hàng đầu tại khu vực Đông Nam Bộ.

Quy Hoạch Tổng Mặt Bằng Tỷ Lệ 1/500 Là Gì?

Định nghĩa và bản chất pháp lý

Theo khoản 2 Điều 9 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, quy hoạch tổng mặt bằng là quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được lập theo quy trình rút gọn, áp dụng cho các dự án đáp ứng đủ điều kiện theo khoản 3 Điều 10 Nghị định này. Đây là quy trình pháp lý được thiết kế riêng để rút ngắn thời gian thực hiện mà không làm giảm hiệu lực pháp lý của đồ án.

Điểm khác biệt then chốt so với quy hoạch chi tiết thông thường:

• Chủ đầu tư không phải lập và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch;
• Không phải tổ chức Hội đồng thẩm định chuyên ngành.
•  Cơ quan có thẩm quyền xem xét và ban hành văn bản chấp thuận trong không quá 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (khoản 3c Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP).

Kết quả đầu ra là văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng có hiệu lực pháp lý đầy đủ để làm căn cứ cấp phép xây dựng, giao đất và cho thuê đất theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026).

Nội dung chính của hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng 1/500

Hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 bao gồm các nội dung bắt buộc:

• Xác định ranh giới, diện tích khu đất lập quy hoạch
• Bố trí công trình xây dựng và hệ thống giao thông nội bộ
• Quy định chỉ tiêu sử dụng đất: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình
• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật: cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải
• Khu vực cây xanh, mặt nước, không gian công cộng
• Phương án kiến trúc cảnh quan tổng thể
• Các quy định quản lý quy hoạch kèm theo

Dự án nào đủ điều kiện lập quy hoạch tổng mặt bằng?

Theo khoản 3 Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, dự án được lập quy hoạch tổng mặt bằng khi đáp ứng đồng thời ba điều kiện:

➤ Điều kiện (a) – Quy mô sử dụng đất:

• Nhỏ hơn 02 ha: dự án nhà chung cư, khu chung cư
• Nhỏ hơn 10 ha: nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp, công trình hạ tầng kỹ thuật không theo tuyến đã được xác định theo quy hoạch chung hoặc quy hoạch chuyên ngành
• Nhỏ hơn 05 ha: các trường hợp còn lại

➤ Điều kiện (b) – Đã có quy hoạch cấp trên phê duyệt: Lô đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu được phê duyệt; hoặc trong khu vực đã có quy hoạch chung được phê duyệt đối với trường hợp không yêu cầu lập quy hoạch phân khu.

➤ Điều kiện (c) – Một chủ đầu tư thực hiện: Dự án do một chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng; hoặc do cơ quan nhà nước được giao thực hiện lập quy hoạch tổng mặt bằng.

📌 Lưu ý quan trọng: Theo khoản 5 Điều 10, đối với dự án quốc phòng, an ninh cần bảo đảm bí mật nhà nước, việc lập quy hoạch tổng mặt bằng thực hiện theo quy định riêng của cơ quan được giao quản lý dự án đó. Ngoài ra, dự án đáp ứng ngưỡng diện tích nhưng không đáp ứng đủ hai điều kiện còn lại sẽ không được áp dụng quy trình rút gọn.

Ý nghĩa của quy hoạch tổng mặt bằng với chủ đầu tư

➤ Bắt buộc theo pháp luật: Theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư phải có giấy phép xây dựng, và điều kiện cấp phép là phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt. Không có văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng, chủ đầu tư không thể nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng cho bất kỳ hạng mục nào trong dự án.

➤ Bảo vệ khoản đầu tư trước rủi ro pháp lý: Nhiều dự án đã phải tháo dỡ công trình hoặc chịu xử phạt nặng vì xây dựng không đúng quy hoạch. Một hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng được lập đúng quy trình và được chấp thuận hợp lệ là lá chắn pháp lý bảo vệ toàn bộ khoản đầu tư của bạn.

➤ Cơ sở không thể thiếu trong chuỗi thủ tục đầu tư: Quy hoạch tổng mặt bằng là bước đầu tiên bắt buộc trong chuỗi: Quy hoạch tổng mặt bằng → Thiết kế cơ sở → Thiết kế kỹ thuật → Cấp phép xây dựng → Thi công. Thiếu bước này, toàn bộ chuỗi tiếp theo đều bị ách tắc.

>> Tham khảo: Trường hợp quy hoạch 1/500 không cần xin phép xây dựng?

Quy Định Pháp Luật Về Lập Quy Hoạch Tổng Mặt Bằng

Hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh

Việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng hiện được điều chỉnh bởi hệ thống văn bản pháp lý đồng bộ:

Ai có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500?

Thẩm quyền chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 được phân cấp như sau:

• UBND cấp tỉnh/thành phố: chấp thuận các dự án khu công nghiệp, khu chức năng đặc thù quy mô lớn trên địa bàn
• Sở Quy hoạch – Kiến trúc / Sở Xây dựng: cơ quan tham mưu, xem xét hồ sơ trước khi UBND ban hành văn bản chấp thuận hoặc được ủy quyền phê duyệt
• UBND cấp xã/phường: thực hiện các thủ tục lấy ý kiến cộng đồng dân cư và một số thủ tục hành chính liên quan theo phân cấp
• Ban Quản lý các Khu công nghiệp: tiếp tục thực hiện chức năng quản lý và chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng đối với các dự án nằm trong khu công nghiệp thuộc địa bàn

📌 Theo khoản 3c Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP: trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải ban hành văn bản chấp thuận hoặc thông báo lý do không chấp thuận bằng văn bản.

>> Tìm hiểu: Quy trình phê duyệt quy hoạch 1/500

Dịch Vụ Lập Quy Hoạch Tổng Mặt Bằng 1/500 Tại Khu Vực Miền Nam

Trường Lũy là ai?

Trường Lũy là đơn vị tư vấn lập quy hoạch xây dựng uy tín, hoạt động chuyên sâu tại khu vực Đông Nam Bộ và toàn Nam Bộ.

Với đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư quy hoạch đô thị có chứng chỉ hành nghề quốc gia và kinh nghiệm thực tiễn trên hàng trăm dự án, Trường Lũy cam kết cung cấp dịch vụ lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 đúng pháp lý – đúng tiến độ – tối ưu chi phí cho từng chủ đầu tư.

Điểm khác biệt của Trường Lũy

Đối tượng phục vụ của Trường Lũy

Trường Lũy cung cấp dịch vụ lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 cho tất cả các loại hình dự án:

• Nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp
• Khu đô thị mới, khu dân cư tập trung, nhà chung cư
• Khu thương mại – dịch vụ, văn phòng, trung tâm thương mại
• Trường học, bệnh viện, cơ sở y tế, công trình công cộng
• Khu du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí
• Tổ hợp đa năng, khu logistics, nhà kho công nghiệp

>> Xem thêm:

• Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trong khu công nghiệp
• Lập quy hoạch chi tiết 1/500 khu dân cư
• Lập quy hoạch 1/500 dự án nhà ở thương mại
• Lập quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 nhà máy, nhà xưởng công nghiệp

Phạm vi sử dụng dịch vụ của Trường Lũy

Trường Lũy cung cấp dịch vụ lập quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 trên toàn Nam Bộ, đặc biệt tại các khu vực trọng điểm:

• Hồ Chí Minh và các quận/huyện vệ tinh (Thủ Đức, Bình Tân, Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Quận 7…);
• Bình Dương – Đồng Nai (Dĩ An, Thuận An, Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch…);
• Bà Rịa – Vũng Tàu (Phú Mỹ, Bà Rịa, Vũng Tàu, Long Điền…);
• Long An – Tây Ninh (Bến Lức, Đức Hòa, Cần Giuộc, Trảng Bàng, Gò Dầu…);
• Đồng bằng sông Cửu Long (Cần Thơ, Tiền Giang, Vĩnh Long, An Giang, Kiên Giang, Cà Mau…);
• Tây Nguyên và Đông Nam Bộ mở rộng (Bình Phước, Lâm Đồng, Đắk Nông…).

>> Xem các dự án lập quy hoạch chi tiết 1/500 do Trường Lũy thực hiện

Quy trình lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 tại Trường Lũy

BƯỚC 1: CHỦ ĐẦU TƯ CUNG CẤP HỒ SƠ PHÁP LÝ

BƯỚC 2: TRƯỜNG LŨY LẬP HỒ SƠ TRÌNH CHẤP THUẬN

CHI TIẾT BỘ 10 BẢN VẼ KỸ THUẬT BẮT BUỘC (tỷ lệ 1/500):

📌 Thời gian thực hiện trung bình: 45 – 90 ngày làm việc, tùy quy mô dự án và tiến độ phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>> Xem thêm: Trọn gói xin giấy phép xây dựng sau khi quy hoạch 1/500 được phê duyệt

Chi phí lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 tại Trường Lũy

Chi phí lập quy hoạch tổng mặt bằng phụ thuộc vào các yếu tố: quy mô diện tích khu đất; tính phức tạp của địa hình và hồ sơ pháp lý; chức năng dự án và số lượng hạng mục công trình; số lượng chuyên ngành hạ tầng cần xin ý kiến đấu nối; tiến độ yêu cầu của chủ đầu tư.

Trường Lũy cung cấp báo giá chi tiết, minh bạch và không phát sinh chi phí ẩn sau khi khảo sát sơ bộ. Phạm vi công việc và mức phí được cam kết bằng văn bản ngay từ khi ký kết hợp đồng.

📌 Liên hệ hotline để được tư vấn và nhận báo giá cụ thể trong vòng 24 giờ làm việc.

GỌI NGAY

Case Study – Dự Án Tiêu Biểu Trường Lũy Đã Thực Hiện

Case Study 1: Quy hoạch tổng mặt bằng Nhà máy Công ty TNHH BK Vina

>> Tìm hiểu chi tiết dự án: Quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Nhà máy Công ty TNHH BK Vina

Case Study 2: Quy hoạch tổng mặt bằng Nhà máy xử lý nước thải Dĩ An

>> Tham khảo chi tiết dự án: Quy hoạch chi tiết rút gọn 1/500 Nhà máy xử lý nước thải Dĩ An

Case Study 3: Quy hoạch tổng mặt bằng Công ty Cổ phần Dược Enlie

>> Xem chi tiết dự án tại: Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 dự án Công ty Cổ phần Dược Enlie

Các Câu Hỏi Thường Gặp Về Lập Quy Hoạch Tổng Mặt Bằng