Lập Quy Hoạch Tổng Mặt Bằng Tỷ Lệ 1/500 – Nhà Máy Sản Xuất Phân Bón Hoa Lợi

Tóm Tắt Thông Tin Dự Án

Công trình: Nhà máy sản xuất phân bón Hoa Lợi,

Chủ đầu tư: Công ty TNHH SX TM DV Hoa Lợi

Địa điểm: Thửa đất số 556, tờ bản đồ số 20, đường ĐT.746, xã Thường Tân, TP. Hồ Chí Minh

Nội dung: Lập quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500

Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Trường Lũy

Năm thực hiện: 2025 – 2026

Trạng thái: Đã được UBND xã Thường Tân chấp thuận

Tổng Quan Dự Án

Nhà máy sản xuất phân bón Hoa Lợi là một trong những dự án công nghiệp tiêu biểu mà Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Trường Lũy đã tư vấn lập quy hoạch thành công trong năm 2026. Với tổng diện tích quy hoạch lên đến 12.094,3 m², dự án đặt ra yêu cầu cao về tính đồng bộ giữa chức năng sản xuất công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật và các tiêu chuẩn pháp lý hiện hành.

Đây không đơn thuần là một bài toán vẽ mặt bằng. Đây là bài toán tích hợp: làm thế nào để một khu đất vừa có công trình hiện hữu, vừa có phần đất chưa sử dụng chiếm gần 43% tổng diện tích, có thể được quy hoạch lại một cách hợp lý, hợp pháp và hiệu quả – để chủ đầu tư sẵn sàng cho giai đoạn xây dựng mở rộng tiếp theo.

Bối Cảnh Và Thách Thức

Công ty TNHH SX TM DV Hoa Lợi hoạt động trong lĩnh vực sản xuất phân bón hữu cơ và vô cơ từ năm 2014. Chi nhánh nhà máy tại xã Thường Tân đã vận hành với quy mô ban đầu, nhưng theo thời gian, diện tích nhà xưởng hiện hữu không còn đáp ứng được nhu cầu sản xuất ngày càng tăng. Đặc biệt sau khi được cấp Giấy phép môi trường số 30/GPMT-UBND ngày 27/6/2025 với công suất mở rộng lên tới 82.000 tấn sản phẩm/năm, nhu cầu đầu tư mở rộng mặt bằng trở nên cấp thiết.

Khu đất tại thời điểm khởi động lập quy hoạch có hiện trạng phức tạp:

Phần đã xây dựng bao gồm nhà xưởng cũ (2.178 m²), nhà văn phòng, nhà kho, bể PCCC và một số hạ tầng kỹ thuật cơ bản. Tổng diện tích xây dựng các hạng mục công trình chính khoảng 3.234 m², chiếm chưa đầy 27% tổng diện tích khu đất. Phần còn lại – gần 5.171 m² đất chưa sử dụng – là dư địa để mở rộng, nhưng cũng là vùng cần được quy hoạch, san nền và thiết kế hạ tầng từ đầu.

Bên cạnh đó, khu đất còn có 1.899 m² đất thuộc hành lang an toàn đường bộ (HLATĐB) dọc theo đường ĐT.746 – một yếu tố pháp lý quan trọng cần được xử lý chính xác trong hồ sơ quy hoạch để tránh sai sót về ranh giới xây dựng.

Thách thức lớn nhất mà Trường Lũy phải giải quyết là: làm thế nào để đồng thời giữ nguyên phần hiện trạng đang hoạt động, quy hoạch hợp lý phần đất mới, đảm bảo tất cả các chỉ tiêu kỹ thuật theo QCVN 01:2021/BXD, và hoàn thiện hồ sơ đủ điều kiện để UBND xã chấp thuận?

Phương Án Quy Hoạch: Giải Pháp Của Trường Lũy

1. Phân Tích Và Định Hướng Tổng Thể

Trước khi bắt tay vào thiết kế, đội ngũ Trường Lũy thực hiện đánh giá toàn diện hiện trạng: khảo sát cao độ nền, hệ thống thoát nước, hiện trạng điện – nước – thông tin, và phân tích điều kiện tự nhiên của khu vực (khí hậu nhiệt đới gió mùa, địa hình tương đối bằng phẳng, nền đất xám có cường độ chịu nén trên 1,5 kG/cm²).

Nguyên tắc tổ chức quy hoạch được xác lập rõ ràng từ đầu: ưu tiên tính đồng bộ hạ tầng, tổ chức giao thông mạch lạc, và tối ưu hóa diện tích sử dụng trong khuôn khổ quy định pháp luật hiện hành.

2. Cơ Cấu Sử Dụng Đất

Phương án quy hoạch phân chia rõ ràng các khu chức năng trên tổng diện tích 10.195,32 m² đất phù hợp quy hoạch (phần còn lại là đất HLATĐB):

Đất xây dựng công trình chính (53,11%): Bao gồm nhà xưởng hiện hữu được cải tạo (2.178 m², cao 11m) và nhà kho xây mới quy mô lớn (2.945 m², cao 13,5m) – đây là hạng mục trọng tâm của giai đoạn mở rộng. Tỷ lệ mật độ xây dựng toàn khu đạt 53,11%, nằm dưới ngưỡng tối đa 70% theo QCVN 01:2021/BXD, đảm bảo tuân thủ pháp luật trong khi vẫn khai thác hiệu quả quỹ đất.

Đất cây xanh (23,59%): Với diện tích 2.405 m², tỷ lệ cây xanh vượt mức yêu cầu tối thiểu 20% theo quy chuẩn. Cây xanh được bố trí theo hai hình thức: tập trung tại khu vực cổng chính phía Đông để tạo bộ mặt cảnh quan, và phân tán quanh các khối nhà xưởng để cải thiện vi khí hậu cho người lao động.

Đất giao thông nội bộ (20,15%): Hệ thống đường nội bộ được thiết kế với nhiều mặt cắt khác nhau (từ 3,5m đến 12m tùy tuyến), đảm bảo xe container và xe tải có thể vào ra thuận tiện, đồng thời đáp ứng yêu cầu tiếp cận phòng cháy chữa cháy.

Đất công trình hạ tầng kỹ thuật và phụ trợ (3,15%): Bao gồm nhà bơm, trạm biến áp mới 220 kVA, nhà rác, bể xử lý nước thải và nhà bảo vệ – tất cả được bố trí khoa học xung quanh khu sản xuất chính.

3. Giải Pháp San Nền

Một điểm đáng chú ý trong phương án kỹ thuật là chiến lược san nền thông minh. Thay vì san toàn bộ khu đất, Trường Lũy đề xuất giữ nguyên hiện trạng nền tại khu đã xây dựng, chỉ san lấp khu vực đất chưa sử dụng khoảng 5.171 m².

Cao độ thiết kế được xác định từ 7,00m đến 7,75m, bám theo địa hình tự nhiên và phù hợp với cao độ đường ĐT.746. Khối lượng đất đào chỉ khoảng 8,81 m³, trong khi khối lượng đất đắp là 1.984 m³ – cho thấy chủ yếu cần nâng cao nền, không phải hạ thấp. Giải pháp này vừa tiết kiệm chi phí, vừa hạn chế tối đa ảnh hưởng đến khu vực đang vận hành sản xuất.

4. Hệ Thống Hạ Tầng Kỹ Thuật Đồng Bộ

Đây là phần mà Trường Lũy đầu tư nhiều công sức nhất, bởi một nhà máy sản xuất phân bón có đặc thù kỹ thuật đặc thù về môi trường, an toàn và vận hành.

Cấp nước: Tổng nhu cầu dùng nước khi không có cháy khoảng 25 m³/ngày đêm, khi có cháy lên đến 280 m³/ngày đêm. Hệ thống đấu nối từ đường ống hiện hữu trên ĐT.746 qua ống HDPE DN63mm, phân phối vào nội bộ qua ống D25mm. Mạng lưới PCCC riêng biệt với bể dự trữ nước chữa cháy và hệ thống bơm chuyên dụng.

Thoát nước mưa và nước thải: Hệ thống thoát nước mưa hoàn toàn tách biệt với nước thải – đây là yêu cầu bắt buộc với cơ sở sản xuất hóa chất. Nước mưa thu qua cống D400-D600mm, thoát ra suối Vũng Gấm rồi ra sông Đồng Nai. Nước thải (khoảng 9 m³/ngày đêm) được xử lý qua trạm XLNT tập trung, đảm bảo đạt cột A theo QCVN 40:2025/BTNMT trước khi xả thải.

Cấp điện: Nguồn từ đường dây 22kV dọc ĐT.746, giữ lại trạm biến áp 560 kVA hiện hữu và bổ sung trạm mới 220 kVA. Tổng nhu cầu phụ tải dự báo khoảng 130 kVA. Hệ thống chiếu sáng dùng đèn LED năng lượng mặt trời, tiết kiệm điện và phù hợp mục tiêu năng lượng quốc gia.

Viễn thông: Dự báo khoảng 21 thuê bao, đấu nối từ hố ga cáp quang trên ĐT.746, thiết kế đi ngầm toàn bộ trong khu vực, có điểm wifi miễn phí tại khu vực tập trung công nhân.

Quy Trình Pháp Lý: Từ Hồ Sơ Đến Quyết Định Chấp Thuận

Một trong những giá trị cốt lõi mà Trường Lũy mang lại cho chủ đầu tư không chỉ là bản vẽ kỹ thuật, mà là năng lực điều phối pháp lý toàn trình – từ khâu chuẩn bị hồ sơ cho đến khi có Quyết định chấp thuận của UBND.

Dự án này trải qua đầy đủ các bước theo quy định tại Thông tư số 16/2025/TT-BXD và Thông tư số 43/2025/TT-BXD:

Tháng 11/2025, UBND xã Thường Tân ban hành Thông báo số 181/TB-UBND về việc niêm yết công khai hồ sơ quy hoạch để lấy ý kiến cộng đồng dân cư. Sau 30 ngày niêm yết, Công ty Hoa Lợi tổng hợp ý kiến và lập Báo cáo số 05/BC-HL ngày 25/11/2025. Tháng 12/2025, UBND xã ban hành Thông báo số 264/TB-UBND kết thúc quá trình lấy ý kiến, và Công ty Hoa Lợi lập Văn bản số 02/GTr-HL ngày 27/12/2025 để giải trình các ý kiến góp ý.

Đầu năm 2026, Phòng Kinh tế thẩm định hồ sơ và lập Tờ trình số 72/TTr-PKT ngày 30/01/2026 đề nghị UBND xã chấp thuận. Sau khi có Công văn số 01/CK-HL cam kết xử lý các nội dung chưa đồng nhất trong hồ sơ, UBND xã Thường Tân ban hành Quyết định chấp thuận Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 đối với dự án.

Toàn bộ quy trình được thực hiện đúng pháp luật, không có vướng mắc kéo dài – điều mà nhiều chủ đầu tư thực hiện tự phát thường gặp khó khăn do thiếu kinh nghiệm xử lý hồ sơ hành chính chuyên ngành.

Đề Xuất Giải Pháp Bảo Vệ Môi Trường

Với đặc thù là nhà máy sản xuất phân bón – ngành có nguy cơ phát sinh bụi, mùi và nước thải hóa chất – hồ sơ quy hoạch của Trường Lũy chú trọng đặc biệt đến giải pháp môi trường, không chỉ để đáp ứng yêu cầu thẩm định mà còn để bảo vệ lợi ích lâu dài cho chủ đầu tư.

Các giải pháp bao gồm: bố trí các xưởng gây ồn lớn ở cuối hướng gió; tách hoàn toàn hệ thống thu gom nước mưa và nước thải; vận hành thường xuyên trạm xử lý nước thải theo quy trình công nghệ Anoxic – Aerotank – lắng sinh học – khử trùng; quản lý chất thải rắn theo phân loại 3 dòng (thực phẩm, tái chế, và chất thải phải xử lý); thu gom và xử lý chất thải nguy hại theo hợp đồng với đơn vị có chức năng; đồng thời bố trí đủ cây xanh cách ly và cây xanh cảnh quan để giảm nhiệt, chắn gió và giảm nồng độ chất ô nhiễm trong không khí.

Kết Quả Đạt Được

Sau khi hoàn thành hồ sơ và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, dự án đạt được các kết quả cụ thể và đo lường được như sau:

Về pháp lý: Hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 được UBND xã Thường Tân chấp thuận, tạo cơ sở pháp lý đầy đủ để Công ty Hoa Lợi triển khai các bước xin phép xây dựng tiếp theo.

Về sử dụng đất: Mật độ xây dựng toàn khu đạt 53,11% – tuân thủ quy chuẩn và vẫn còn dư địa cho các giai đoạn phát triển tiếp theo nếu cần. Tỷ lệ cây xanh đạt 23,59%, vượt yêu cầu tối thiểu, đảm bảo điều kiện làm việc tốt cho người lao động.

Về hạ tầng: Toàn bộ 9 hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, san nền, thoát nước mưa, thoát nước thải, cấp nước, cấp điện, chiếu sáng, viễn thông, quản lý chất thải rắn) được quy hoạch đồng bộ, tổng mức đầu tư hạ tầng dự kiến khoảng 4,45 tỷ đồng.

Về năng lực sản xuất: Khi hoàn thành xây dựng theo quy hoạch được duyệt, nhà máy sẽ có nhà kho mới 2.945 m² và đầy đủ hạ tầng phục vụ công suất sản xuất lên tới 82.000 tấn sản phẩm/năm với khoảng 20 lao động.

Tại Sao Chọn Trường Lũy Cho Dự Án Quy Hoạch Của Bạn?

Dự án Nhà máy sản xuất phân bón Hoa Lợi là minh chứng điển hình cho năng lực tổng thể của Trường Lũy trong lĩnh vực tư vấn lập quy hoạch công nghiệp: từ khảo sát hiện trạng, thiết kế phương án kỹ thuật, lập hồ sơ pháp lý, đến điều phối toàn bộ quy trình thẩm định và phê duyệt với cơ quan nhà nước.

Chúng tôi không chỉ vẽ mặt bằng – chúng tôi giải quyết bài toán tổng thể của chủ đầu tư: làm thế nào để khu đất của bạn được sử dụng đúng pháp luật, đúng kỹ thuật và tối ưu về hiệu quả đầu tư.

Nếu bạn đang có kế hoạch mở rộng nhà máy, xây dựng cơ sở sản xuất mới hoặc cần hợp thức hóa công trình hiện hữu thông qua hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng, hãy liên hệ với Trường Lũy để được tư vấn miễn phí về phương án và lộ trình thực hiện phù hợp với dự án của bạn.