Quy Trình Lập Quy Hoạch Chi Tiết 1/500 Gồm Mấy Bước? Điều Kiện, Hồ Sơ Và Thời Gian Thực Hiện

Quy trình lập quy hoạch chi tiết 1/500 gồm 6 bước bắt buộc theo Nghị định 178/2025/NĐ-CP và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15: (1) xin chấp thuận và ban hành nhiệm vụ quy hoạch, (2) lựa chọn đơn vị tư vấn, (3) lập đồ án quy hoạch, (4) lấy ý kiến cộng đồng, (5) thẩm định đồ án, (6) phê duyệt và công bố. Tổng thời gian thực hiện từ 6 đến 12 tháng tùy quy mô dự án.

Bài viết dưới đây cung cấp chi tiết từng bước, thời gian từng giai đoạn, hồ sơ cần chuẩn bị và các sai sót phổ biến cần tránh.

Định nghĩa quy hoạch 1/500

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là cấp quy hoạch xây dựng cụ thể nhất trong hệ thống quy hoạch đô thị. Tỷ lệ 1:500 có nghĩa là 1 cm trên bản vẽ tương đương 5 m ngoài thực địa.

➤ Bản quy hoạch này xác định:

• Ranh giới từng lô đất trong dự án
• Mật độ xây dựng và tầng cao tối đa
• Chỉ giới đường đỏ (giới hạn xây dựng so với lộ giới)
• Toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật: điện, nước, thoát nước, viễn thông

➤ Vai trò pháp lý:

Quy hoạch 1/500 là căn cứ trực tiếp để thực hiện 3 bước tiếp theo:

• Cấp giấy phép xây dựng
• Giao đất, cho thuê đất
• Triển khai thiết kế kỹ thuật thi công

➤ Dự án nào bắt buộc phải có?

Theo quy định tại Điều 27 Luật số 47/2024/QH15, các trường hợp sau phải hoàn thành quy hoạch chi tiết 1/500 trước khi nộp hồ sơ xin phép xây dựng:

• Dự án đầu tư xây dựng trong đô thị có quy mô từ 5 ha trở lên
• Dự án nhà ở chung cư có quy mô từ 2 ha trở lên

Điều kiện để được lập quy hoạch chi tiết 1/500

Ba điều kiện tiền đề dưới đây phải được đáp ứng đồng thời trước khi khởi động quy trình. Thiếu bất kỳ điều kiện nào, cơ quan thẩm quyền sẽ trả hồ sơ ngay tại bước 1.

Điều kiện 1: Quy hoạch cấp trên đã được phê duyệt

Khu vực dự án bắt buộc phải nằm trong phạm vi của quy hoạch chung đô thị hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, khu vực không được thuộc:

• Vùng cấm xây dựng, hành lang bảo vệ quốc phòng — an ninh
• Vùng bảo tồn thiên nhiên, di tích lịch sử — văn hóa được xếp hạng
• Vùng có nguy cơ sạt lở, lũ quét theo bản đồ phân vùng rủi ro thiên tai

Nếu khu vực chưa có quy hoạch phân khu được duyệt, chủ đầu tư không thể tiến hành lập quy hoạch 1/500 — bất kể quy mô hay tính chất dự án.

Điều kiện 2: Tổ chức tư vấn có đủ năng lực theo quy định

Đơn vị tư vấn quy hoạch 1/500 thực hiện lập đồ án phải đáp ứng đồng thời:

• Có tư cách pháp nhân, đăng ký ngành nghề tư vấn quy hoạch xây dựng
• Chủ nhiệm đồ án có chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư hoặc kỹ sư quy hoạch hạng phù hợp theo Thông tư 16/2025/TT-BXD
• Đội ngũ gồm các kỹ sư chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật, môi trường, giao thông có chứng chỉ hành nghề

Điều kiện 3: Hồ sơ nền kỹ thuật đầy đủ

Trước khi lập đồ án, đơn vị tư vấn cần có:

• Bản đồ địa hình 1/500 được đo đạc, cập nhật trong vòng không quá 24 tháng tính đến thời điểm nộp hồ sơ
• Số liệu khảo sát địa chất, thủy văn (nếu khu vực có đặc thù về nền đất hoặc ngập lụt)
• Hồ sơ quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đã được phê duyệt làm căn cứ
• Số liệu kinh tế — xã hội, dân số và định hướng sử dụng đất của địa phương

Trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500 theo quy định mới nhất

Căn cứ Nghị định 178/2025/NĐ-CP và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15.

Tổng quan thời gian pháp định

Bước 1: Lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch

Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ đề xuất nhiệm vụ quy hoạch, trình cơ quan có thẩm quyền xem xét. Hồ sơ gồm:

• Thuyết minh tổng hợp: sự cần thiết, mục tiêu, phạm vi và ranh giới khu vực
• Sơ đồ vị trí, ranh giới trên nền bản đồ địa hình
• Căn cứ pháp lý: quy hoạch cấp trên đã được duyệt, chủ trương đầu tư (nếu có)
• Dự toán kinh phí lập quy hoạch

Sau khi được chấp thuận, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định phê duyệt nhiệm vụ — đây là văn bản pháp lý để chủ đầu tư tiến hành bước tiếp theo.

Bước 2: Lựa chọn đơn vị tư vấn

• Chọn đơn vị tư vấn qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu (nếu đủ điều kiện theo quy định)
• Hợp đồng ghi rõ: phạm vi công việc, thời gian thực hiện, trách nhiệm từng bên
• Ưu tiên đơn vị có kinh nghiệm với loại hình dự án tương tự (khu công nghiệp, khu dân cư, khu thương mại…)

Bước 3: Lập đồ án quy hoạch chi tiết 1/500

Đây là bước chiếm nhiều thời gian nhất, thường từ 3 đến 6 tháng. Đơn vị tư vấn thực hiện theo trình tự:

Khảo sát, thu thập số liệu:

• Điều kiện tự nhiên, hạ tầng kỹ thuật hiện có
• Hiện trạng sử dụng đất, dân số

Xác định chỉ tiêu quy hoạch:

• Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa
• Tỷ lệ đất cây xanh, đất giao thông

Thiết kế tổng mặt bằng:

• Tổ chức không gian kiến trúc, cảnh quan
• Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, phân lô đất chi tiết

Thiết kế hạ tầng kỹ thuật:

• Giao thông, cấp – thoát nước, cấp điện, viễn thông, chiếu sáng
• Xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy

Sản phẩm đầu ra gồm: bộ bản vẽ đồ án, thuyết minh chi tiết, quy định quản lý theo quy hoạch và dự thảo quyết định phê duyệt.

Bước 4: Lấy ý kiến cộng đồng và các cơ quan liên quan

Thực hiện theo quy định tại Điều 20 Luật số 47/2024/QH15 trước khi nộp hồ sơ thẩm định.

• Công bố công khai đồ án tại trụ sở UBND cấp xã và trên phương tiện thông tin đại chúng
• Tổ chức hội nghị, hội thảo lấy ý kiến các cơ quan liên quan: Sở Xây dựng, Sở Giao thông, Sở Tài nguyên và Môi trường, điện lực, cấp nước…
• Tiếp nhận ý kiến bằng văn bản của cộng đồng dân cư trong khu vực ảnh hưởng
• Tổng hợp, giải trình và tiếp thu ý kiến trước khi hoàn chỉnh hồ sơ

Thời gian lấy ý kiến tối thiểu 30 ngày.

>> Xem thêm: Hướng dẩn lấy ý kiến cộng đồng khi lập quy hoạch 1/500

Bước 5: Thẩm định đồ án

Hội đồng thẩm định đánh giá đồ án trên 4 tiêu chí:

• Sự phù hợp với quy hoạch cấp trên và định hướng phát triển địa phương
• Tính đúng đắn của các chỉ tiêu kinh tế — kỹ thuật
• Khả năng kết nối và đồng bộ hạ tầng kỹ thuật
• Tính khả thi về tài chính và thực hiện

Nếu hồ sơ cần bổ sung, cơ quan thẩm định thông báo bằng văn bản. Thời gian bổ sung không tính vào thời hạn pháp định — đây là lý do thực tế thẩm định thường kéo dài hơn 25 ngày.

Kết quả bước này là văn bản thẩm định đồ án quy hoạch — bắt buộc để chuyển sang bước phê duyệt.

Bước 6: Phê duyệt và công bố quy hoạch

Sau khi có quyết định phê duyệt, trong vòng 15 ngày làm việc, đơn vị tổ chức lập quy hoạch phải:

• Công bố công khai đồ án trên phương tiện thông tin đại chúng
• Bàn giao hồ sơ, tài liệu cho cơ quan quản lý quy hoạch địa phương
• Cắm mốc giới ngoài thực địa (nếu cần)

Khi quyết định phê duyệt có hiệu lực, chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xin giấy phép xây dựng và triển khai thiết kế kỹ thuật thi công.

Bảng so sánh trình tự lập quy hoạch đầy đủ và quy hoạch 1/500 rút gọn

Bên cạnh đó, với các dự án đáp ứng các điều kiện tại khoản 3 Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP sẽ được lập quy hoạch tổng mặt bằng (quy hoạch rút gọn 1/500).

Vì vậy quy trình lập quy hoạch 1/500 lúc này được lược bỏ bước lập, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch và tổ chức thẩm định, phê duyệt quy hoạch.

Nhà đầu tư có thể tham khảo chi tiết quy trình lập quy hoạch tổng mặt bằng tại bài viết: Trình tự lập quy hoạch tổng mặt bằng theo Nghị định 178/2025/NĐ-CP

Hồ sơ cần chuẩn bị khi lập quy hoạch 1/500

Hồ sơ hoàn chỉnh nộp thẩm định gồm 3 nhóm tài liệu chính theo Thông tư 43/2025/TT-BXD:

Nhóm 1 — Tài liệu pháp lý:

• Tờ trình đề nghị thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết
• Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch
• Văn bản pháp lý về chủ đầu tư (quyết định giao đất, quyết định công nhận chủ đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…)
• Hợp đồng tư vấn và hồ sơ năng lực đơn vị tư vấn
• Biên bản lấy ý kiến cộng đồng và văn bản giải trình tiếp thu

Nhóm 2 — Hồ sơ đồ án (bản vẽ):

• Bản đồ vị trí, ranh giới khu vực lập quy hoạch
• Bản đồ hiện trạng sử dụng đất và hiện trạng kiến trúc — cảnh quan
• Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất
• Bản vẽ tổ chức không gian kiến trúc — cảnh quan
• Bản vẽ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, hành lang bảo vệ
• Bản vẽ hệ thống hạ tầng kỹ thuật: giao thông, cấp — thoát nước, cấp điện, viễn thông, phòng cháy chữa cháy

Nhóm 3 — Thuyết minh và quy định quản lý:

• Thuyết minh tổng hợp đồ án
• Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch (bản dự thảo)
• Bảng thống kê các chỉ tiêu kinh tế — kỹ thuật sử dụng đất

Số lượng bộ hồ sơ nộp thẩm định thường từ 3 đến 5 bộ tùy theo quy định của cơ quan thẩm quyền địa phương.

>> Xem chi tiết: Thành phần hồ sơ lập quy hoạch chi tiết 1/500

Chi phí lập quy hoạch chi tiết 1/500 tham khảo

Chi phí lập quy hoạch chi tiết 1/500 được tính theo quy mô diện tích khu vực quy hoạch, xác định theo Thông tư 43/2025/TT-BXD thay thế cho Quyết định 03/2008/QĐ-BXD trước đây. Mức chi phí tư vấn tham khảo thực tế hiện nay:

Ngoài chi phí tư vấn, chủ đầu tư cần tính thêm chi phí đo đạc địa hình (nếu bản đồ hiện có đã quá 24 tháng), khảo sát địa chất (nếu cần), và lệ phí thẩm định theo quy định của từng địa phương.

Lưu ý: đây là chi phí tham khảo. Mức thực tế phụ thuộc vào độ phức tạp hạ tầng, số lượng cơ quan lấy ý kiến và yêu cầu đặc thù của từng địa phương.

Xem chi tiết: Báo giá lập quy hoạch 1/500 tại Bình Dương

Cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500?

Thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được phân cấp theo Điều 39 Luật 47/2024/QH15 như sau:

• UBND cấp tỉnh (hoặc Sở Xây dựng được ủy quyền): phê duyệt các đồ án quy hoạch chi tiết có quy mô lớn, phức tạp hoặc thuộc thẩm quyền cấp phép xây dựng của tỉnh
• UBND cấp xã/phường: phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 thuộc thẩm quyền cấp phép xây dựng của cấp xã/phường.
• Cơ quan quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế: phê duyệt các đồ án trong phạm vi khu công nghiệp, khu kinh tế được giao quản lý

Trong thực tế tại các tỉnh phía Nam (Bình Dương, Đồng Nai, Long An…), phần lớn đồ án quy hoạch 1/500 cho khu công nghiệp và khu dân cư quy mô vừa được thẩm định và phê duyệt bởi Sở Xây dựng theo ủy quyền của UBND tỉnh.

>> Tham khảo: Cơ quan phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 mới nhất

Các bước sau khi quy hoạch 1/500 được phê duyệt

1. Hoàn thiện & đóng dấu xác nhận hồ sơ

• Chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ theo đúng nội dung Quyết định phê duyệt
• Gửi 07 bộ hồ sơ đến cơ quan thẩm định để đóng dấu xác nhận vào thuyết minh và toàn bộ bản vẽ → xác lập tính pháp lý chính thức

2. Công bố công khai quy hoạch

• Thời hạn: trong vòng 15 ngày kể từ ngày phê duyệt
• Nội dung công bố: quyết định phê duyệt + bản vẽ + thuyết minh + quy định quản lý
• Hình thức:
  • Bắt buộc: đăng tải trên cổng thông tin điện tử & hệ thống thông tin quốc gia về quy hoạch
  • Tùy chọn: báo đài, trưng bày bản vẽ/mô hình tại nơi công cộng

3. Lập hồ sơ & cắm mốc giới ngoài thực địa

• Thời hạn: lập và phê duyệt hồ sơ cắm mốc trong 30 ngày kể từ khi quy hoạch được duyệt
• Nội dung cắm mốc: chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng, ranh giới khu vực cấm xây dựng
• Có thể thực hiện ngoài thực địa hoặc bằng hồ sơ số (tùy quyết định của cơ quan thẩm quyền)

4. Xây dựng & cập nhật cơ sở dữ liệu

• Nhập dữ liệu hồ sơ quy hoạch vào Cơ sở dữ liệu quy hoạch đô thị và nông thôn
• Kết nối đồng bộ với hệ thống thông tin quốc gia về xây dựng & dữ liệu đất đai

5. Lưu trữ & cung cấp thông tin

• Lưu trữ: tờ trình, báo cáo thẩm định, quyết định phê duyệt → lưu theo pháp luật về lưu trữ
• Cung cấp thông tin: Sở Xây dựng/Phòng Quản lý đô thị có trách nhiệm cung cấp thông tin quy hoạch cho người dân/tổ chức khi có yêu cầu và chịu trách nhiệm về tính chính xác

6. Triển khai đầu tư xây dựng (dành cho chủ đầu tư / người dân)

• Lập dự án: quy hoạch 1/500 là căn cứ để lập dự án đầu tư xây dựng
• Xin giấy phép xây dựng: nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, đảm bảo thiết kế tuân thủ các chỉ tiêu đã duyệt (mật độ xây dựng, số tầng, khoảng lùi…)

Kết luận

Quy trình lập quy hoạch chi tiết 1/500 theo Nghị định 178/2025/NĐ-CP gồm 6 bước bắt buộc, với tổng thời gian thực tế từ 6 đến 12 tháng.

Trường Lũy cung cấp dịch vụ tư vấn lập quy hoạch chi tiết 1/500 trọn gói từ khảo sát, lập đồ án đến thẩm định và phê duyệt tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An và các tỉnh lân cận. Xem danh sách dự án lập quy hoach 1/500 đã thực hiện hoặc liên hệ trực tiếp để được tư vấn cụ thể theo hồ sơ dự án.