Nghị định hướng dẫn quy hoạch đô thị và nông thôn: Nghị định 178/2025 và Nghị định 34/2026

Nghị định 178/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2025) và Nghị định 34/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 22/01/2026) là hai văn bản hướng dẫn trực tiếp thi hành Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (Luật số 47/2024/QH15).

Trong đó, Nghị định 34/2026 bổ sung và điều chỉnh một số nội dung của Nghị định 178/2025 cho phù hợp với Luật số 144/2025/QH15 sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn.

Nghị định hướng dẫn Luật quy hoạch đô thị và nông thôn gồm những nội dung gì?

Hai nghị định hướng dẫn quy hoạch đô thị và nông thôn hiện hành cùng điều chỉnh 5 nhóm nội dung chính:

Phạm vi áp dụng của hai nghị định này bao gồm: cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài liên quan đến hoạt động quy hoạch đô thị và nông thôn tại Việt Nam.

Nội dung chính trong Nghị định 178/2025/NĐ-CP

Nghị định 178/2025/NĐ-CP do Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà ký ban hành ngày 01/7/2025, có hiệu lực cùng ngày. Nghị định này bãi bỏ Nghị định 37/2010/NĐ-CP và Nghị định 44/2015/NĐ-CP.

Thời gian lập nhiệm vụ quy hoạch và lập quy hoạch

Căn cứ Điều 4 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, thời gian tối đa cho từng cấp độ quy hoạch được quy định cụ thể như sau:

Các trường hợp lập quy hoạch chung đô thị

Theo Điều 7 Nghị định 178/2025/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 34/2026), quy hoạch chung đô thị được lập cho các phạm vi sau:

• Thành phố hoặc tỉnh dự kiến thành lập thành phố thuộc hệ thống đô thị theo quy hoạch tổng thể.
• Đặc khu là đô thị hoặc được định hướng thuộc hệ thống đô thị.
• Nhiều phường liền kề hoặc một phường độc lập được xác định thuộc hệ thống đô thị.
• Nhiều phường liền kề và xã liền kề — phải đáp ứng đồng thời: diện tích tối thiểu 50 km², mật độ dân số tối thiểu 300 người/km² (giảm từ 500 người/km² trong Nghị định 178/2025 gốc), tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu 30%.
• Đô thị mới thuộc hệ thống đô thị, có phạm vi quy hoạch theo địa giới đơn vị hành chính cấp xã.

Các trường hợp lập quy hoạch phân khu

Căn cứ Điều 8 Nghị định 178/2025/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 34/2026 Điều 5), quy hoạch phân khu được lập trong các trường hợp sau:

• Khu vực thuộc quy hoạch chung thành phố hoặc quy hoạch chung đô thị mới, được xác định trong kế hoạch thực hiện quy hoạch chung và do UBND cấp tỉnh quyết định.
• Khu chức năng có quy mô diện tích do UBND cấp tỉnh xác định theo yêu cầu quản lý phát triển.
• Khu vực được xác định trên cơ sở quy hoạch chung hoặc quy hoạch tỉnh để triển khai dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Quy hoạch tổng mặt bằng (thủ tục rút gọn thay thế quy hoạch chi tiết)

Quy hoạch tổng mặt bằng là điểm mới quan trọng của Nghị định 178/2025, thay thế “quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn” cũ. Lô đất được áp dụng quy trình này khi đáp ứng đồng thời 3 điều kiện:

1. Quy mô sử dụng đất: Dưới 02 ha (nhà ở chung cư), hoặc dưới 10 ha (nhà máy, xí nghiệp, cơ sở giáo dục đào tạo, công trình hạ tầng kỹ thuật không theo tuyến), hoặc dưới 05 ha (các trường hợp còn lại).
2. Đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung được phê duyệt.
3. Do một chủ đầu tư thực hiện hoặc cơ quan nhà nước được giao lập.

Thời gian cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng không quá 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ.

Trình tự thẩm định và phê duyệt quy hoạch

Căn cứ các Điều 12–16 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, trình tự thẩm định và phê duyệt gồm 4 bước:

1. Lập hồ sơ: Cơ quan tổ chức lập quy hoạch lựa chọn tổ chức tư vấn đủ điều kiện, thực hiện lấy ý kiến cộng đồng theo Điều 37 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024.
2. Trình thẩm định: Gửi hồ sơ qua hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng đến cơ quan thẩm định (bổ sung bởi Nghị định 34/2026).
3. Thẩm định: Cơ quan thẩm định thành lập Hội đồng thẩm định, tổng hợp ý kiến và gửi lại cơ quan lập quy hoạch để hoàn thiện.
4. Phê duyệt: Cấp phê duyệt căn cứ tờ trình và báo cáo thẩm định để phê duyệt chính thức.

Tham khảo: Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500

Điều kiện tổ chức tư vấn tham gia lập quy hoạch

Căn cứ Điều 5 Nghị định 178/2025/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 34/2026 Điều 3), tổ chức tư vấn phải đáp ứng yêu cầu năng lực theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 và pháp luật về xây dựng, phân thành hạng I, II, III:

Quy định quản lý theo quy hoạch

Căn cứ Điều 23 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, nội dung quy định quản lý phải thể hiện đầy đủ các yếu tố tương ứng với từng cấp độ quy hoạch:

Theo quy hoạch chung: ranh giới và tính chất khu vực; chỉ tiêu kiểm soát không gian, kiến trúc cảnh quan; chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng theo từng tuyến đường; khu vực cấm xây dựng; yêu cầu bảo vệ môi trường.

Theo quy hoạch phân khu: phạm vi, quy mô từng khu chức năng; chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật và chỉ tiêu sử dụng đất từng ô đất; chỉ giới xây dựng từng tuyến đường cấp khu vực.

Theo quy hoạch chi tiết: chỉ tiêu sử dụng đất từng lô đất; chiều cao công trình, hình thức kiến trúc, vật liệu xây dựng; chỉ giới xây dựng từng tuyến đường nội bộ.

Nội dung chính của Nghị định 34/2026/NĐ-CP

Nghị định 34/2026/NĐ-CP do Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà ký ban hành ngày 22/01/2026, có hiệu lực ngay từ ngày ký. Nghị định này sửa đổi 15 điều của Nghị định 178/2025/NĐ-CP và cập nhật căn cứ pháp lý theo Luật số 144/2025/QH15 sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn.

Bảng tổng hợp các điểm sửa đổi quan trọng

Điểm mới về nhà đầu tư lập quy hoạch

Nghị định 34/2026 bổ sung nhà đầu tư vào định nghĩa “cơ quan tổ chức lập quy hoạch” tại Khoản 1 Điều 3. Theo đó, nhà đầu tư có thể trực tiếp tổ chức lập nhiệm vụ quy hoạch và chịu trách nhiệm phê duyệt dự toán chi phí tương ứng.

Điểm mới về gửi hồ sơ thẩm định qua hệ thống dữ liệu quốc gia

Căn cứ Điều 8 và Điều 10 Nghị định 34/2026, từ ngày 22/01/2026:

• Toàn bộ hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch và hồ sơ quy hoạch phải gửi thẩm định qua hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.
• Hồ sơ đã nộp theo hình thức cũ trước ngày 01/01/2026, sau khi được phê duyệt, cơ quan tổ chức lập quy hoạch phải cập nhật hồ sơ đã thẩm định và phê duyệt vào hệ thống này.

Hướng dẫn áp dụng Nghị định trong quy hoạch 1/500

Định nghĩa quy hoạch tổng mặt bằng tại Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP

Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 (hay còn gọi là quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500) là loại quy hoạch được áp dụng phổ biến nhất trong giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng.

Căn cứ Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP (sửa đổi bởi Điều 7 Nghị định 34/2026), quy hoạch 1/500 của dự án hiện nay được gọi là “quy hoạch tổng mặt bằng” — hình thức rút gọn của quy hoạch chi tiết, không phải lập và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch riêng.

Nội dung bắt buộc của hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng

Căn cứ Khoản 4 Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng phải thể hiện đầy đủ:

• Yêu cầu về tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật cho lô đất.
• Chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp quy chuẩn quy hoạch đô thị và nông thôn.
• Vị trí và quy mô công trình, hạng mục công trình trong lô đất.
• Phương án thiết kế hạ tầng kỹ thuật đảm bảo đấu nối với hệ thống hạ tầng khu vực.

Trình tự chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng

1. Cơ quan tổ chức lập (chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước) thực hiện lấy ý kiến cộng đồng liên quan (nếu có).
2. Gửi văn bản kèm hồ sơ đến cấp phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc cơ quan được phân cấp, ủy quyền.
3. Cơ quan có thẩm quyền xem xét và ban hành văn bản chấp thuận trong không quá 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ.

Mối quan hệ giữa quy hoạch 1/500 và giấy phép xây dựng

Quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt (hay chấp thuận) là điều kiện tiên quyết để tiến hành các bước tiếp theo trong dự án đầu tư xây dựng, bao gồm:

• Lập thiết kế cơ sở (bước chuẩn bị đầu tư).
• Nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật về xây dựng.
• Làm căn cứ thẩm tra thiết kế kỹ thuật và dự toán.

Đối với dự án nhà xưởng trong khu công nghiệp tại Bình Dương và TP. Hồ Chí Minh, Trường Lũy tư vấn và hỗ trợ lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 đồng thời với việc tư vấn chuẩn bị hồ sơ giấy phép xây dựng, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục.

Nếu cần tư vấn về quy trình cụ thể cho dự án của bạn, hãy liên hệ trực tiếp với Trường Lũy để được hỗ trợ.