Chi phí lập quy hoạch 1/500 (quy hoạch chi tiết) được xác định theo hai phương pháp: tra định mức chi phí tại Bảng số 6 Phụ lục 1 hoặc lập dự toán từng khoản mục. Căn cứ pháp lý hiện hành là Thông tư số 17/2025/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2025 của Bộ Xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, thay thế Thông tư số 20/2019/TT-BXD và Thông tư số 02/2024/TT-BXD. Bài viết này Trường Lũy sẽ trình bày đầy đủ công thức, bảng định mức, ví dụ tính số và các chi phí phát sinh ngoài định mức mà chủ đầu tư cần biết trước khi lập ngân sách dự án.
Quy hoạch 1/500 là gì và khi nào phải lập?
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là đồ án quy hoạch xác định cụ thể chỉ tiêu sử dụng đất, tổ chức không gian kiến trúc, hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho từng lô đất trong khu vực đô thị, nông thôn hoặc khu chức năng. Đây là bước quy hoạch chi tiết nhất, là điều kiện để cấp giấy phép xây dựng cho các dự án đầu tư.
Theo quy định tại Điều 4 Thông tư số 17/2025/TT-BXD, định mức chi phí lập quy hoạch chi tiết khu vực tại đô thị, nông thôn và khu chức năng áp dụng cho đồ án tỷ lệ 1/500.
Các trường hợp phải lập quy hoạch 1/500:
- Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, khu đô thị mới
- Khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao (áp dụng quy trình rút gọn — quy hoạch tổng mặt bằng)
- Khu chức năng, khu du lịch, khu nghỉ dưỡng
- Dự án có yêu cầu lập quy hoạch chi tiết trước khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư
Tham khảo: Trường hợp bắt buộc lập quy hoạch 1/500
Hai phương pháp xác định chi phí lập quy hoạch 1/500
Theo Điều 5 Thông tư số 17/2025/TT-BXD, chi phí lập quy hoạch chi tiết được xác định bằng một trong hai phương pháp sau:
| Phương pháp | Áp dụng khi | Căn cứ |
|---|---|---|
| Tra định mức | Quy mô ≤ 1.000 ha và có mức tương ứng trong bảng | Bảng số 6, Phụ lục 1 |
| Lập dự toán | Quy mô > 1.000 ha; công việc chưa có định mức; định mức không phù hợp thực tế | Phụ lục 2, Thông tư 17/2025/TT-BXD |
Phương pháp tra định mức là phổ biến nhất, áp dụng cho đại đa số dự án thực tế.
Phương pháp 1: Tra định mức theo Bảng số 6
Bảng định mức chi phí lập quy hoạch chi tiết 1/500
Căn cứ Bảng số 6 Phụ lục 1, Thông tư số 17/2025/TT-BXD (đơn vị: triệu đồng, chưa bao gồm VAT):
| Quy mô (ha) | ≤ 2 | 5 | 10 | 20 | 30 | 50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | 750 | 1.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Chi phí lập QH | 282 | 326 | 479 | 783 | 914 | 1.088 | 1.306 | 1.524 | 2.134 | 2.415 | 2.726 | 3.263 | 3.700 |
| Chi phí lập nhiệm vụ QH | 37 | 43 | 56 | 71 | 78 | 88 | 100 | 111 | 135 | 144 | 158 | 179 | 194 |
Định mức tại Bảng số 6 đã bao gồm chi phí thiết kế đô thị và chi phí lập đề xuất giải pháp bảo vệ môi trường.
Công thức nội suy khi diện tích nằm giữa hai mốc
Khi quy mô đồ án không trùng với các giá trị trong bảng, định mức được tính theo công thức nội suy tại Điều 5 Thông tư số 17/2025/TT-BXD:
Trong đó:
- Nt: Định mức chi phí cần tính (triệu đồng)
- Gt: Diện tích quy hoạch cần tính (ha)
- Ga: Diện tích cận dưới trong bảng (ha)
- Gb: Diện tích cận trên trong bảng (ha)
- Na: Định mức ứng với Ga (triệu đồng)
- Nb: Định mức ứng với Gb (triệu đồng)
Quy tắc đặc biệt: Đồ án có quy mô nhỏ hơn 2 ha (mức nhỏ nhất trong bảng) được áp dụng định mức của mức 2 ha, tức là 282 triệu đồng.
Ví dụ tính số thực tế
Đề bài: Dự án khu dân cư tại đô thị, diện tích 40 ha. Tính chi phí lập quy hoạch chi tiết 1/500.
Xác định cận dưới và cận trên trong Bảng số 6:
- Ga = 30 ha → Na = 914 triệu đồng
- Gb = 50 ha → Nb = 1.088 triệu đồng
- Gt = 40 ha
Áp công thức nội suy:
Kết quả: Chi phí lập quy hoạch chi tiết cho dự án 40 ha ≈ 1 tỷ 1 triệu đồng (chưa VAT).
Phương pháp 2: Lập dự toán chi phí tư vấn
Áp dụng khi đồ án có quy mô lớn hơn 1.000 ha, hoặc khi định mức trong bảng không phù hợp với thực tế công việc. Theo Phụ lục 2 Thông tư số 17/2025/TT-BXD, dự toán gồm các khoản mục sau:
Bảng tổng hợp dự toán chi phí tư vấn
| STT | Khoản mục | Cách tính | Ký hiệu |
|---|---|---|---|
| 1 | Chi phí chuyên gia | Số lượng × Thời gian × Mức lương | Ccg |
| 2 | Chi phí quản lý | Ccg × (45% đến 55%) | Cql |
| 3 | Chi phí khác | Theo dự kiến từng hạng mục | Ck |
| 4 | Thu nhập chịu thuế tính trước | (Ccg + Cql) × 6% | TN |
| 5 | Thuế giá trị gia tăng (VAT) | Theo quy định hiện hành | T |
| 6 | Chi phí dự phòng | (Ccg + Cql + Ck + TN + T) × tối đa 10% | Cdp |
| — | Tổng cộng | Ccg + Cql + Ck + TN + T + Cdp | CTV |
Chi tiết từng khoản mục
Chi phí chuyên gia (Ccg): Tính theo số lượng kỹ sư, kiến trúc sư, chuyên gia và thời gian làm việc. Mức tiền lương áp dụng theo quy định của Bộ Nội vụ, tương ứng với trình độ và kinh nghiệm. Số lượng và thời gian của từng chuyên gia phải thể hiện trong đề cương thực hiện công việc.
Chi phí quản lý (Cql): Gồm lương bộ phận quản lý, chi phí duy trì hoạt động tổ chức tư vấn, chi phí văn phòng, bảo hiểm và công đoàn. Mức xác định từ 45% đến 55% chi phí chuyên gia.
Chi phí khác (Ck): Gồm mua tài liệu, số liệu, bản đồ, văn phòng phẩm, phần mềm lập quy hoạch (nếu có), khấu hao thiết bị, chi phí đi lại, lưu trú, hội nghị, hội thảo.
Thu nhập chịu thuế tính trước (TN): Bằng 6% của tổng (Ccg + Cql).
Chi phí dự phòng (Cdp): Tối đa 10% tổng các khoản chi phí nêu trên, dự phòng cho phát sinh trong quá trình thực hiện.
Xem thêm: Quy trình lập quy hoạch 1/500 sau khi dự toán chi phí
Các hệ số điều chỉnh và trường hợp đặc biệt
Hệ số điều chỉnh K theo yêu cầu hồ sơ GIS
Theo Điều 6 Thông tư số 17/2025/TT-BXD, trường hợp quy hoạch có yêu cầu lập hồ sơ theo cơ sở dữ liệu địa lý (GIS), chi phí được nhân hệ số:
Quy hoạch tổng mặt bằng (quy trình rút gọn)
Căn cứ Bảng số 6 Phụ lục 1 Thông tư số 17/2025/TT-BXD, chi phí lập quy hoạch tổng mặt bằng — áp dụng cho dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, nhà máy, kho bãi theo quy trình rút gọn — bằng:
Ví dụ: Dự án khu công nghiệp 40 ha, định mức nội suy theo Bảng số 6 là 1.001 triệu đồng. Chi phí lập quy hoạch tổng mặt bằng = 1.001 × 65% ≈ 651 triệu đồng (chưa VAT).
Thiết kế đô thị riêng thay cho quy hoạch chi tiết
Theo Điều 8 Thông tư số 17/2025/TT-BXD, chi phí lập nhiệm vụ thiết kế đô thị riêng xác định bằng dự toán nhưng không vượt quá 1,5 lần mức chi phí lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 tương ứng với diện tích đó.
Các chi phí không nằm trong định mức (cần lập dự toán riêng)
Định mức tại Bảng số 6 không bao gồm các khoản sau, theo Điều 10 Thông tư số 17/2025/TT-BXD:
- Mua hoặc lập bản đồ địa hình phục vụ lập quy hoạch
- Cắm mốc theo quy hoạch đô thị và nông thôn
- Thuê chuyên gia phản biện quy hoạch hoặc tổ chức hội thảo chuyên đề phản biện
- Tổ chức lấy ý kiến cơ quan nhà nước, tổ chức, chuyên gia và cộng đồng cư dân
- Công bố quy hoạch được duyệt
- Thuê tư vấn lập và thẩm tra dự toán chi phí quy hoạch
- Tổ chức thi tuyển tổ chức tư vấn lập quy hoạch (nếu có)
- Phí thẩm định quy hoạch (xác định theo quy định của Bộ Tài chính)
Tất cả khoản trên được xác định riêng bằng dự toán hoặc theo quy định pháp luật liên quan.
Chi phí quản lý nghiệp vụ và chi phí làm mô hình
Chi phí quản lý nghiệp vụ
Ngoài chi phí lập đồ án, cơ quan được giao quản lý nghiệp vụ phát sinh thêm chi phí quản lý nghiệp vụ, tính theo tỷ lệ % so với chi phí lập quy hoạch. Tra Bảng số 8 Phụ lục 1:
| Chi phí lập quy hoạch (triệu đồng) | ≤ 200 | 500 | 700 | 1.000 | 2.000 | 5.000 | 7.000 | ≥ 10.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tỷ lệ quản lý nghiệp vụ (%) | 10,6 | 8,8 | 7,9 | 7,1 | 5,1 | 3,7 | 3,0 | 2,6 |
Ví dụ: Chi phí lập quy hoạch là 1.001 triệu đồng → tỷ lệ quản lý nghiệp vụ nội suy khoảng 7,0% → chi phí quản lý nghiệp vụ ≈ 70 triệu đồng.
Chi phí làm mô hình quy hoạch
Nếu đồ án có yêu cầu làm mô hình vật lý, chi phí xác định theo Bảng số 9 Phụ lục 1:
| Tỷ lệ mô hình | 1/5.000 | 1/2.000 | 1/1.000 | 1/500 |
|---|---|---|---|---|
| Định mức (triệu đồng/m²) | 27,36 | 52,44 | 62,70 | 75,24 |
Chi phí tính theo diện tích của mô hình (không phải diện tích quy hoạch thực tế). Định mức này áp dụng cho mô hình làm bằng vật liệu chất lượng tốt: gỗ bìa cứng, kính, mica, composite, hệ thống điều khiển điện tự động.
Tổng hợp: Ví dụ ngân sách cho dự án thực tế
Kịch bản: Khu dân cư đô thị, diện tích 40 ha, yêu cầu lập hồ sơ GIS, không làm mô hình.
| Khoản mục | Cách tính | Giá trị (triệu đồng) |
|---|---|---|
| Chi phí lập nhiệm vụ quy hoạch | Nội suy Bảng số 6 (giữa 78 và 88) | ≈ 83 |
| Chi phí lập quy hoạch chi tiết 1/500 | Nội suy Bảng số 6: 1.001 × 1,1 (GIS) | ≈ 1.101 |
| Chi phí quản lý nghiệp vụ | 1.101 × ≈ 7,0% | ≈ 77 |
| VAT (8%) | (83 + 1.101 + 77) × 8% | ≈ 101 |
| Tổng ước tính | ≈ 1.362 triệu đồng |
Lưu ý: Các khoản bản đồ địa hình, cắm mốc, lấy ý kiến cộng đồng, phí thẩm định chưa tính trong bảng trên và cần lập dự toán riêng.
———————————-
Trên đây là cách tính chi phí lập quy hoạch 1/500 cơ bản. Tuy nhiên, trên thực tế, chi phí này chịu tác động từ nhiều yếu tố như vị trí khu đất, quy mô lập quy hoạch, hình thức quy hoạch (quy hoạch đầy đủ hay quy hoạch rút gọn). Vì vậy để xác dịnh chính xác chi phí cần lập quy hoạch chi tiết 1/500, bạn nên tham khảo báo giá lập quy hoạch 1/500 của Trường Lũy hoặc liên hệ trực tiếp cho chúng tôi qua các số hotline bên dưới.
GỌI NGAY
Câu hỏi thường gặp về tính chi phí quy hoạch 1/500
1. Định mức Bảng số 6 đã bao gồm thiết kế đô thị chưa?
Đã bao gồm. Theo ghi chú Bảng số 6, định mức chi phí lập quy hoạch chi tiết đã tính cả chi phí thiết kế đô thị và chi phí lập đề xuất giải pháp bảo vệ môi trường.
2. Dự án khu công nghiệp có phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 đầy đủ không?
Không bắt buộc. Khu công nghiệp, nhà máy áp dụng quy trình rút gọn — lập quy hoạch tổng mặt bằng với chi phí bằng 65% định mức quy hoạch chi tiết tương ứng.
3. Đồ án dưới 2 ha tính chi phí thế nào?
- Áp dụng đúng định mức của mốc nhỏ nhất trong Bảng số 6, tức là 282 triệu đồng cho chi phí lập quy hoạch và 37 triệu đồng cho chi phí lập nhiệm vụ.
4. Khi nào phải lập dự toán thay vì tra bảng định mức?
- Quy mô đồ án lớn hơn 1.000 ha (mốc lớn nhất trong Bảng số 6).
- Công việc chưa có định mức tương ứng.
- Định mức trong bảng không phù hợp với điều kiện thực tế của đồ án.
5. VAT có tính trên toàn bộ chi phí không?
- Có. Theo Điều 5 Thông tư số 17/2025/TT-BXD, định mức chi phí chưa bao gồm VAT. Khi lập dự toán, bổ sung VAT theo tỷ lệ quy định hiện hành.
Kết luận
Chi phí lập quy hoạch 1/500 được xác định chủ yếu bằng định mức tại Bảng số 6 Phụ lục 1 Thông tư số 17/2025/TT-BXD, căn cứ vào diện tích đồ án và nội suy giữa các mốc nếu cần. Bước quan trọng chủ đầu tư cần làm trước khi lập ngân sách: (1) xác định chính xác quy mô diện tích trong nhiệm vụ quy hoạch; (2) xác định đồ án có yêu cầu GIS không; (3) liệt kê đầy đủ các chi phí ngoài định mức như bản đồ địa hình, cắm mốc, lấy ý kiến cộng đồng và phí thẩm định.
Trường Lũy có thể hỗ trợ lập dự toán chi phí quy hoạch và tư vấn toàn bộ quy trình xin phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.
Liên hệ Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Trường Lũy
📞 Hotline: 0869 277 691 (Mrs. Như)
📧 Email: xaydungtruongluy@gmail.com
🌐 Website: xaydungtruongluy.com
📍 Địa chỉ: Số 29, Đường số 2, Khu tái định cư Phú Hòa 11, KP. 3, P. Phú Lợi, TP. Hồ Chí Minh
👉 Tư vấn miễn phí dịch vụ lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, xin giấy phép xây dựng, trọn gói thủ tục xin giấy phép đầu tư và chủ trương đầu tư dự án. Chúng tôi chuyên hỗ trợ chuyển mục đích sử dụng đất sang đất SKC, đo đạc địa chính và các thủ tục pháp lý liên quan đến xây dựng. – Hãy gọi cho chúng tôi ngay hôm nay!
