Thẩm Quyền Phê Duyệt Quy Hoạch 1/500 Theo Quy Định Mới Nhất

Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500 là yếu tố pháp lý then chốt quyết định tính hợp lệ của toàn bộ đồ án quy hoạch chi tiết. Theo hệ thống pháp luật mới nhất — bao gồm Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Nghị định số 178/2025/NĐ-CP và Nghị định số 145/2025/NĐ-CP — thẩm quyền này được phân cấp rõ ràng giữa Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp xã, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp có hiệu lực từ ngày 01/7/2025.

Bài viết dưới đây của Trường Lũy sẽ làm rõ: cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt, điều kiện pháp lý cần đáp ứng, quy trình 6 bước thực hiện và thời gian tối đa theo quy định.

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là đồ án quy hoạch ở cấp chi tiết nhất trong hệ thống quy hoạch đô thị, trực tiếp làm căn cứ để cấp phép xây dựng, giao đất và triển khai đầu tư dự án. Mọi nội dung của đồ án 1/500 phải phù hợp với quy hoạch phân khu (1/2.000 hoặc 1/5.000) và quy hoạch chung đã được phê duyệt ở cấp trên.

Để tìm hiểu đầy đủ về khái niệm, thành phần hồ sơ và đặc điểm kỹ thuật, xem thêm: Quy hoạch 1/500 là gì? Hồ sơ, thành phần lập quy hoạch 1/500.

1. Cơ Sở Pháp Lý Điều Chỉnh Thẩm Quyền Phê Duyệt Quy Hoạch 1/500

Hệ thống văn bản pháp luật hiện hành điều chỉnh trực tiếp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500 bao gồm:

Văn bản luật:

• Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15
• Luật số 144/2025/QH15 — Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn
• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2026)

Văn bản dưới luật:

• Nghị định số 178/2025/NĐ-CP — Quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (căn cứ chính cho quy trình thẩm định)
• Nghị định số 145/2025/NĐ-CP — Quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương trong lĩnh vực quy hoạch đô thị và nông thôn (căn cứ chính cho thẩm quyền phê duyệt)
• Thông tư số 16/2025/TT-BXD — Quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn
• Thông tư số 43/2025/TT-BXD — Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2025/TT-BXD

Lưu ý quan trọng: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Đối với các dự án đang trong quá trình thẩm định trước thời điểm này, cần xác định rõ văn bản áp dụng chuyển tiếp để tránh sai sót pháp lý.

>> Xem thêm: Những điểm mới trong văn bản pháp luật về quy hoạch chi tiết 1/500

2. Điều Kiện Để Quy Hoạch 1/500 Được Phê Duyệt

Trước khi nộp hồ sơ, chủ đầu tư cần đảm bảo đồ án đáp ứng đồng thời toàn bộ các điều kiện sau. Thiếu bất kỳ điều kiện nào, hồ sơ sẽ không được thụ lý hoặc bị trả về.

2.1. Phù Hợp Với Quy Hoạch Cấp Trên

Đồ án 1/500 phải phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000) đã được cấp thẩm quyền phê duyệt. Đây là điều kiện tiên quyết và quan trọng nhất. Ngoài ra, đồ án còn phải phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia và địa phương.

2.2. Cơ Sở Pháp Lý Về Đất Đai Hợp Lệ

Chủ đầu tư phải có: quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản cho phép nghiên cứu lập quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất (quyết định giao đất hoặc cho thuê đất) đối với khu vực lập quy hoạch.

2.3. Tuân Thủ Quy Chuẩn Kỹ Thuật Quốc Gia

Toàn bộ nội dung đồ án phải tuân thủ các Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN) và các tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan theo quy định của Bộ Xây dựng.

2.4. Nhiệm Vụ Quy Hoạch Đã Được Phê Duyệt Trước

Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 chỉ được lập sau khi nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Không thể bỏ qua hoặc thực hiện song song bước này.

2.5. Hồ Sơ Đầy Đủ Theo Thành Phần Quy Định

Nội dung đồ án phải đầy đủ các thành phần hồ sơ quy hoạch 1/500 bắt buộc gồm: tổng mặt bằng sử dụng đất, tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước), và các chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể — mật độ xây dựng, tầng cao tối đa, hệ số sử dụng đất — cho từng lô đất.

Dưới đây là hình ảnh tóm tắt 5 điều kiệu để quy hoạch 1/500 được phê duyệt giúp chủ đầu tư dễ nắm rõ.

3. Cơ Quan Có Thẩm Quyền Phê Duyệt Quy Hoạch 1/500

Đây là nội dung thay đổi quan trọng nhất theo hệ thống pháp luật mới. Nghị định 145/2025/NĐ-CP đã chuyển một loạt thẩm quyền từ UBND cấp huyện về UBND cấp xã, giúp phân rõ trách nhiệm và giảm tầng nấc hành chính. Từ ngày 1/7/2025, chính quyền địa phương hoạt động theo mô hình 2 cấp: cấp tỉnh và cấp xã — cấp huyện không còn thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.

3.1. Ủy Ban Nhân Dân Cấp Tỉnh

Theo Điểm a, Khoản 1, Điều 6 Nghị định 145/2025/NĐ-CP, thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch thuộc UBND cấp tỉnh khi phạm vi quy hoạch liên quan đến địa giới từ hai xã trở lên, hoặc đối với quy hoạch chung xã.

Cụ thể, UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 trong các trường hợp:

• Phạm vi dự án liên quan đến địa giới hành chính của từ 2 đơn vị hành chính cấp xã trở lên
• Quy hoạch chung xã
• Quy hoạch chi tiết tại khu vực có ý nghĩa quan trọng quốc gia về chính trị, văn hóa, lịch sử, an ninh, quốc phòng được xác định trong quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương do Thủ tướng Chính phủ giao

3.2. Ủy Ban Nhân Dân Cấp Xã

Theo Điểm b, Khoản 1, Điều 6 Nghị định 145/2025/NĐ-CP, nếu phạm vi quy hoạch chỉ nằm trong địa giới của một xã, thì thẩm quyền phê duyệt thuộc về UBND cấp xã.

UBND cấp xã có trách nhiệm phê duyệt nhiệm vụ, đồ án quy hoạch chi tiết thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính do mình quản lý, trừ các trường hợp thuộc 2 phạm vi địa giới đơn vị hành chính và quy hoạch chi tiết khu vực có ý nghĩa quan trọng quốc gia về chính trị, văn hóa, lịch sử, an ninh, quốc phòng được xác định trong quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương do Thủ tướng Chính phủ giao.

Ngoài ra, UBND cấp xã cũng có thẩm quyền chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng (quy hoạch chi tiết thực hiện theo quy trình rút gọn) theo quy định tại Điều 10, Nghị định 178/2025/NĐ-CP.

3.3. Trường Hợp Đặc Biệt: Phân Cấp, Ủy Quyền

Căn cứ tính chất, phạm vi, quy mô quy hoạch và sự phù hợp về năng lực, khả năng thực hiện nhiệm vụ, UBND cấp tỉnh có thể quyết định phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp xã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch chung xã; đồng thời cơ quan chuyên môn cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền trách nhiệm thẩm định cho cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp xã.

3.4. Bảng Tổng Hợp Phân Cấp Thẩm Quyền Theo Nghị Định 145/2025/NĐ-CP

Lưu ý thực tiễn: Đây là thay đổi căn bản so với quy định cũ — UBND cấp huyện không còn thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 kể từ ngày 1/7/2025. Chủ đầu tư cần xác định chính xác phạm vi ranh giới dự án và tra cứu theo địa giới hành chính cấp xã mới (sau sáp nhập) để nộp hồ sơ đúng cấp thẩm quyền.

4. Quy Trình Thẩm Định Và Phê Duyệt Quy Hoạch 1/500

Căn cứ Điều 14, 15, 16 Nghị định số 178/2025/NĐ-CP, quy trình thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 được thực hiện theo 6 bước tuần tự sau:

Bước 1 — Chuẩn Bị và Nộp Hồ Sơ Thẩm Định

Cơ quan tổ chức lập quy hoạch chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 (đã đáp ứng các điều kiện tại Mục 3) và trình đến cơ quan thẩm định quy hoạch có thẩm quyền.

Hồ sơ cần chuẩn bị gồm: tờ trình thẩm định, thuyết minh đồ án, hệ thống bản vẽ, văn bản pháp lý liên quan và các tài liệu bổ trợ theo yêu cầu của cơ quan thẩm định.

Bước 2 — Kiểm Tra Hồ Sơ và Thành Lập Hội Đồng Thẩm Định

Cơ quan thẩm định kiểm tra thành phần, nội dung hồ sơ theo đúng quy định pháp luật. Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, cơ quan thẩm định thành lập hoặc tham mưu cấp có thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định và tổ chức lấy ý kiến các thành viên Hội đồng trước khi họp chính thức.

Bước 3 — Tổ Chức Thẩm Định và Tổng Hợp Ý Kiến

Cơ quan thẩm định tổng hợp toàn bộ ý kiến của Hội đồng thẩm định và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan, gửi đến cơ quan tổ chức lập quy hoạch để nghiên cứu, tiếp thu và giải trình.

Bước 4 — Hoàn Thiện Hồ Sơ và Trình Lên Cấp Có Thẩm Quyền

Cơ quan tổ chức lập quy hoạch tiếp thu đầy đủ ý kiến, hoàn thiện hồ sơ và gửi lại cơ quan thẩm định để kiểm tra, làm cơ sở ban hành báo cáo thẩm định chính thức. Sau khi có báo cáo thẩm định, toàn bộ hồ sơ hoàn thiện kèm tờ trình được trình lên cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Bước 5 — Cấp Có Thẩm Quyền Xem Xét và Ban Hành Quyết Định Phê Duyệt

Căn cứ vào tờ trình, hồ sơ hoàn thiện và báo cáo thẩm định, UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện (tùy phạm vi dự án) xem xét và ban hành quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500.

Bước 6 — Đóng Dấu Xác Nhận và Công Bố Quy Hoạch

Thuyết minh và bản vẽ trong hồ sơ sau khi được phê duyệt phải được cơ quan thẩm định quy hoạch kiểm tra và đóng dấu xác nhận theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (Thông tư số 16/2025/TT-BXD và Thông tư số 43/2025/TT-BXD).

Lưu ý quan trọng: Việc thẩm định của cơ quan thẩm định không thay thế và không làm giảm trách nhiệm của cơ quan tổ chức lập quy hoạch cũng như tổ chức tư vấn lập quy hoạch đối với phần việc do mình thực hiện theo quy định pháp luật.

5. Thời Gian Thẩm Định và Phê Duyệt Quy Hoạch 1/500

Theo Điểm c, Điều 6 Nghị định số 178/2025/NĐ-CP, thời gian phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và quy hoạch tổng mặt bằng tối đa là 15 ngày kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ xin phê duyệt từ cơ quan tổ chức lập quy hoạch.

Những nguyên nhân phổ biến khiến hồ sơ bị kéo dài:

• Hồ sơ thiếu thành phần, phải bổ sung nhiều lần — thời gian 15 ngày chỉ tính từ khi nhận hồ sơ đầy đủ
• Đồ án chưa phù hợp với quy hoạch cấp trên, phải chỉnh sửa sau thẩm định
• Ý kiến của Hội đồng thẩm định chưa được tiếp thu đầy đủ, phải giải trình lại
• Xác định sai cấp thẩm quyền, hồ sơ bị trả về để nộp lại đúng cơ quan

Giải pháp rút ngắn thời gian: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ ngay từ đầu, xác định đúng cấp thẩm quyền trước khi nộp, và làm việc với đơn vị tư vấn có kinh nghiệm để dự phòng và xử lý ý kiến thẩm định nhanh chóng.

Dưới đây là Section 7 mới, viết chuẩn theo đúng hệ thống văn bản pháp luật bạn cung cấp:

6. Hiệu Lực Pháp Lý Sau Khi Quy Hoạch 1/500 Được Phê Duyệt

Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 là văn bản pháp lý có giá trị bắt buộc thi hành đối với mọi hoạt động đầu tư xây dựng trong phạm vi ranh giới quy hoạch. Đây là bước pháp lý không thể thiếu để chủ đầu tư tiến hành các thủ tục tiếp theo.

6.1. Giá Trị Pháp Lý Của Quyết Định Phê Duyệt Quy Hoạch 1/500

Sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 trở thành căn cứ pháp lý trực tiếp để thực hiện các thủ tục:

• Cấp giấy phép xây dựng cho từng công trình trong phạm vi dự án — theo quy định của Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2026)
• Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong ranh giới quy hoạch được duyệt
• Lập dự án đầu tư xây dựng, thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật công trình
• Xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư với Nhà nước

Lưu ý: Hồ sơ sau khi được phê duyệt phải được cơ quan thẩm định kiểm tra và đóng dấu xác nhận theo quy định tại Thông tư số 16/2025/TT-BXD và Thông tư số 43/2025/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Bản vẽ và thuyết minh chưa được đóng dấu xác nhận không có giá trị pháp lý để thực hiện các thủ tục tiếp theo.

6.2. Điều Kiện Cấp Phép Xây Dựng Dựa Trên Quy Hoạch Đã Phê Duyệt

Quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt là điều kiện cần nhưng chưa đủ để được cấp phép xây dựng ngay. Chủ đầu tư còn phải đáp ứng đồng thời các yêu cầu theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15:

• Có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất hợp lệ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Thiết kế xây dựng đã được thẩm định và phê duyệt theo quy định
• Đảm bảo các chỉ tiêu xây dựng (mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất) không vượt quá thông số đã được phê duyệt trong đồ án 1/500
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định

Lưu ý chuyển tiếp quan trọng: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Đối với các dự án đang trong quá trình xin cấp phép xây dựng trước thời điểm này, cần xác định rõ văn bản áp dụng chuyển tiếp để tránh sai sót pháp lý trong hồ sơ.

>> Xem thêm: Quy hoạch 1/500 có được miễn xin giấy phép xây dựng

6.3. Thời Hạn Hiệu Lực Và Các Trường Hợp Điều Chỉnh, Hủy Bỏ Quy Hoạch

Thời hạn hiệu lực:

Quy hoạch chi tiết 1/500 có hiệu lực theo thời hạn xác định trong quyết định phê duyệt, thông thường gắn với thời hạn triển khai dự án đầu tư. Nếu hết thời hạn mà dự án chưa được triển khai xây dựng, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục gia hạn hoặc lập lại đồ án từ đầu theo quy định hiện hành.

Các trường hợp được phép điều chỉnh quy hoạch:

Theo Điều 45 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 10, Điều 11 Nghị định 145/2025/NĐ-CP), quy hoạch đã được phê duyệt có thể được điều chỉnh trong các trường hợp sau:

• Có sự thay đổi về chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh hoặc quy hoạch cấp trên làm thay đổi nội dung đã phê duyệt
• Cần điều chỉnh ranh giới, chỉ tiêu sử dụng đất hoặc yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành để thực hiện dự án đầu tư xây dựng trong phạm vi quy hoạch chi tiết đã phê duyệt
• Phát sinh yêu cầu về quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích công cộng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch (không thay đổi cơ cấu sử dụng đất toàn khu vực) từ ngày 01/7/2025 thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã theo phân cấp tại Nghị định 145/2025/NĐ-CP — không cần trình lên UBND cấp tỉnh như trước đây.

Trường hợp quy hoạch bị vô hiệu:

Quyết định phê duyệt quy hoạch có thể bị tuyên vô hiệu nếu được ký duyệt bởi cơ quan không có thẩm quyền theo quy định tại thời điểm phê duyệt. Cụ thể, bất kỳ quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 nào do UBND cấp huyện ban hành sau ngày 01/7/2025 đều không có giá trị pháp lý, do cấp huyện đã không còn thẩm quyền này theo Nghị định 145/2025/NĐ-CP.

⚠️ Khuyến nghị thực tiễn: Chủ đầu tư có dự án được phê duyệt trong giai đoạn chuyển tiếp (từ tháng 7/2025 trở đi) cần kiểm tra lại cơ quan ký quyết định phê duyệt. Nếu phát hiện ký sai thẩm quyền, cần chủ động làm việc với cơ quan có thẩm quyền để phê duyệt lại, tránh rủi ro pháp lý khi triển khai xây dựng.

7. Câu Hỏi Thường Gặp Về Thẩm Quyền Phê Duyệt Quy Hoạch 1/500

Câu 1: UBND cấp huyện có còn thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500 không?

Không. Kể từ ngày 1/7/2025, theo Nghị định 145/2025/NĐ-CP, mô hình chính quyền địa phương chuyển sang 2 cấp (tỉnh và xã). UBND cấp huyện không còn thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Thẩm quyền này thuộc về UBND cấp tỉnh (dự án liên quan từ 2 xã trở lên) hoặc UBND cấp xã (dự án trong phạm vi 1 xã).

Câu 2: Nếu dự án nằm trong phạm vi 1 xã thì ai phê duyệt?

UBND cấp xã. Đây là điểm mới hoàn toàn so với quy định cũ — cấp xã nay được phê duyệt trực tiếp thay vì phải thông qua cấp huyện như trước.

Câu 3: Nếu dự án nằm trên địa bàn từ 2 xã trở lên thì ai phê duyệt?

UBND cấp tỉnh, theo Điểm a, Khoản 1, Điều 6 Nghị định 145/2025/NĐ-CP.

Câu 4: Thời gian tối đa để phê duyệt quy hoạch 1/500 là bao lâu?

Tối đa 15 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ, theo Điểm c, Điều 6 Nghị định số 178/2025/NĐ-CP.

Câu 5: Cần có nhiệm vụ quy hoạch được duyệt trước khi lập đồ án 1/500 không?

Có. Đây là điều kiện bắt buộc. Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 phải được lập trên cơ sở nhiệm vụ quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước đó.

>> Xem thêm: Quy trình lập quy hoạch chi tiết 1/500

Câu 6: Luật Xây dựng mới có thay đổi gì về thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500?

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Hiện tại, thẩm quyền phê duyệt được điều chỉnh chủ yếu bởi Nghị định số 145/2025/NĐ-CP. Chủ đầu tư có dự án đang triển khai cần theo dõi quy định chuyển tiếp khi luật này có hiệu lực.

Kết Luận

Từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 được phân cấp rõ ràng theo mô hình chính quyền 2 cấp: UBND cấp tỉnh phê duyệt các đồ án liên quan từ 2 đơn vị hành chính cấp xã trở lên; UBND cấp xã phê duyệt các đồ án trong phạm vi địa giới 1 xã. UBND cấp huyện không còn thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 kể từ thời điểm này.

Ba điểm cốt lõi chủ đầu tư cần nắm: (1) xác định đúng phạm vi ranh giới theo địa giới hành chính cấp xã mới sau sáp nhập; (2) chuẩn bị hồ sơ đầy đủ để tận dụng thời hạn phê duyệt tối đa 15 ngày theo Nghị định 178/2025/NĐ-CP; (3) kiểm tra lại tính hợp lệ của thẩm quyền ký duyệt nếu dự án đang trong giai đoạn chuyển tiếp.

Liên Hệ Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Xây Dựng Trường Lũy — Hỗ Trợ Phê Duyệt Quy Hoạch 1/500

Nếu bạn cần được tư vấn chi tiết về quy trình thẩm định, xác định cấp thẩm quyền phê duyệt hoặc hỗ trợ lập hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 đúng quy định mới nhất, Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Trường Lũy sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong từng bước thực hiện dự án.