Thành Phần Hồ Sơ Quy Hoạch Chi Tiết 1/500

Hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 gồm 3 nhóm tài liệu chính: hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch, hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết và hồ sơ pháp lý đi kèm. Tuy nhiên, thành phần cụ thể phụ thuộc vào quy mô dự án: dự án trên 10ha phải lập hồ sơ đầy đủ 3 bước, trong khi dự án dưới 10ha (hoặc nhà chung cư dưới 2ha) chỉ cần lập hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng theo quy trình rút gọn.

Trong bài viết này, Trường Lũy cung cấp chi tiết và đầy đủ các giấy tờ cần có trong hồ sơ lập quy hoạch 1/500 đầy đủ và lập quy hoạch rút gọn 1/500 nhằm giúp nhà đầu tư dễ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ dự án.

Hai Loại Hồ Sơ Theo Quy Mô Dự Án

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, dự án được phân loại như sau để xác định loại hồ sơ cần lập:

Quy trình rút gọn không yêu cầu lập và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch riêng, giúp chủ đầu tư tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí. Phần dưới đây trình bày chi tiết hồ sơ cho từng trường hợp.

>> Xem thêm về “Phân biệt quy hoạch chi tiết đầy đủ và quy hoạch tổng mặt bằng” tại đây

Hồ Sơ Quy Hoạch Chi Tiết 1/500 Đầy Đủ

Đối với dự án phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 đầy đủ, bộ hồ sơ bao gồm 3 nhóm tài liệu tuần tự: nhiệm vụ quy hoạch → đồ án quy hoạch → hồ sơ pháp lý sau phê duyệt. Căn cứ pháp lý là Chương III Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 50/2024/QH15.

Nhóm 1 — Hồ Sơ Nhiệm Vụ Quy Hoạch

Hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch là bước đầu tiên, xác lập khung pháp lý và định hướng cho toàn bộ đồ án. Nhóm hồ sơ này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi tiến hành lập đồ án. Thành phần gồm:

• Tờ trình đề nghị phê duyệt nhiệm vụ: Trình bày lý do, sự cần thiết, căn cứ pháp lý và phạm vi ranh giới khu vực quy hoạch.
• Thuyết minh nhiệm vụ quy hoạch: Xác định quan điểm, mục tiêu phát triển; dự kiến dân số, chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật; yêu cầu nội dung nghiên cứu của đồ án.
• Các yêu cầu nghiên cứu: Dự kiến danh mục sản phẩm hồ sơ, tiến độ thực hiện, dự toán kinh phí lập quy hoạch.
• Dự thảo quyết định phê duyệt nhiệm vụ: Thể hiện đầy đủ các nội dung theo quy định.

Lưu ý thực tế: Một số trường hợp được miễn lập nhiệm vụ quy hoạch (cụm công nghiệp, khu công nghệ cao đã có quy hoạch phân khu được duyệt). Chủ đầu tư cần xác nhận điều kiện miễn trước khi bắt đầu quy trình.

Nhóm 2 — Hồ Sơ Đồ Án Quy Hoạch Chi Tiết

Đây là nhóm hồ sơ cốt lõi, cụ thể hóa toàn bộ nội dung quy hoạch xuống tỉ lệ 1/500. Hồ sơ đồ án gồm 3 thành phần bắt buộc:

➤ Thuyết minh quy hoạch (bản in + bản số CD/USB)

Thuyết minh phải đáp ứng các nội dung theo khoản 2 Điều 35 Luật số 50/2024/QH15, bao gồm:

• Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và hiện trạng sử dụng đất trong khu vực quy hoạch.
• Giải trình phương án tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan và thiết kế đô thị.
• Xác định chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật cho từng lô đất: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao xây dựng, khoảng lùi.
• Dự kiến sơ bộ tổng mức đầu tư và đề xuất nguồn vốn, phân kỳ thực hiện.
• Đánh giá tác động môi trường chiến lược phù hợp với quy hoạch chung đã phê duyệt.
• Bảng biểu thống kê, phụ lục tính toán và sơ đồ, bản vẽ thu nhỏ khổ A3.

➤ Hệ thống bản vẽ tỉ lệ 1/500

Bộ bản vẽ bắt buộc gồm:

• Sơ đồ vị trí và ranh giới khu đất: Thể hiện vị trí khu quy hoạch trong mối liên hệ với quy hoạch phân khu, quy hoạch chung.
• Bản đồ đánh giá hiện trạng tổng hợp: Hiện trạng địa hình, địa chất, sử dụng đất, kiến trúc cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật.
• Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: Xác định ranh giới, diện tích, chức năng sử dụng từng lô đất; thể hiện đầy đủ mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất và khoảng lùi.
• Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan và thiết kế đô thị: Thể hiện các công trình điểm nhấn, chiều cao xây dựng, không gian mở, cây xanh và mặt nước.
• Bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Bao gồm đường giao thông (chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng), cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị.
• Bản đồ không gian ngầm (nếu có): Bố trí các công trình công cộng ngầm và giao thông ngầm đối với khu vực có yêu cầu phát triển ngầm.

>> Xem chi tiết “các loại bản vẽ quy hoạch tỉ lệ 1/500” và yêu cầu kỹ thuật

➤ Quy định quản lý theo đồ án

Văn bản quy định các nguyên tắc tổ chức thực hiện và quản lý kiến trúc cảnh quan theo quy hoạch đã phê duyệt, bao gồm quy định riêng cho từng lô đất và từng khu chức năng.

Nhóm 3 — Hồ Sơ Pháp Lý và Tài Liệu Sau Phê Duyệt

Sau khi đồ án được phê duyệt, bộ hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh phải có đủ các tài liệu sau để làm cơ sở xin giấy phép xây dựng:

• Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch và Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền.
• Báo cáo thẩm định của cơ quan thẩm định (Sở Quy hoạch – Kiến trúc hoặc cơ quan được ủy quyền), đánh giá trình tự, thủ tục và sự phù hợp với quy hoạch cấp trên.
• Hồ sơ lấy ý kiến cộng đồng dân cư: Gồm biên bản, báo cáo tổng hợp tiếp thu và giải trình ý kiến của cộng đồng dân cư trong khu vực quy hoạch.
• Hồ sơ cắm mốc giới ngoài thực địa: Xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và cốt xây dựng theo đồ án đã phê duyệt.
• Toàn bộ hồ sơ đồ án có đóng dấu xác nhận của cơ quan thẩm định.

Lưu ý: Sau khi hồ sơ quy hoạch được phê duyệt, chủ đầu tư cần lưu trữ lại cẩn thận. Vì hồ sơ quy hoạch là 1 tài liệu quan trọng trong hồ sơ xin giấy phép xây dựng.

Hồ Sơ Quy Hoạch Tổng Mặt Bằng (Quy Trình Rút Gọn 1/500)

Hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng không yêu cầu lập và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch riêng, rút ngắn đáng kể thủ tục so với quy trình đầy đủ. Căn cứ Điều 10 và Điều 11 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, thành phần hồ sơ gồm:

• Tờ trình đề nghị thẩm định và phê duyệt đồ án quy hoạch tổng mặt bằng.
• Thuyết minh quy hoạch tổng mặt bằng: Phân tích hiện trạng, giải trình phương án bố trí công trình, hạ tầng kỹ thuật, cây xanh, giao thông nội bộ và các chỉ tiêu sử dụng đất cho từng lô.
• Hệ thống bản vẽ tỉ lệ 1/500: Gồm bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, bản đồ kiến trúc cảnh quan, bản đồ hạ tầng kỹ thuật (có thể thể hiện kết hợp trên một bản vẽ tùy quy mô).
• Hồ sơ pháp lý: Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, văn bản công nhận chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý quyền sử dụng đất.
• Hồ sơ lấy ý kiến cộng đồng (trường hợp theo yêu cầu của cơ quan quản lý).

Quy Trình Nộp Hồ Sơ và Thời Gian Phê Duyệt

Quy trình nộp hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 trải qua 4 bước chính, với tổng thời gian tối đa khoảng 75 ngày làm việc cho quy trình đầy đủ:

1. Chuẩn bị hồ sơ: Chủ đầu tư lập đủ hồ sơ theo quy định (thuyết minh + bản vẽ + tài liệu pháp lý). Nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở Quy hoạch – Kiến trúc hoặc cơ quan được ủy quyền.
2. Thẩm định nhiệm vụ: Thời gian thẩm định tối đa 20 ngày làm việc; phê duyệt nhiệm vụ tối đa 15 ngày tiếp theo.
3. Lập đồ án và thẩm định đồ án: Thời gian thẩm định đồ án tối đa 25 ngày làm việc; phê duyệt đồ án tối đa 15 ngày tiếp theo.
4. Cắm mốc và công bố quy hoạch: Sau khi có quyết định phê duyệt, chủ đầu tư tiến hành cắm mốc ngoài thực địa và công bố quy hoạch theo quy định.

>> Tham khảo thêm: 6 bước lập quy hoạch chi tiết 1/500 cần phải biết

Cơ Quan Phê Duyệt Hồ Sơ Quy Hoạch 1/500 (Áp Dụng Từ 01/7/2025)

Từ ngày 01/7/2025, UBND và HĐND cấp huyện chính thức kết thúc hoạt động trên toàn quốc theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp (tỉnh/thành phố + xã/phường). Toàn bộ thẩm quyền của cấp huyện trong lĩnh vực quy hoạch được phân lại theo Nghị định 145/2025/NĐ-CP (ban hành 12/6/2025) như sau:

• UBND cấp tỉnh: Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết có phạm vi liên quan đến địa giới hành chính của 2 đơn vị hành chính cấp xã trở lên (tiếp nhận thẩm quyền từ cấp huyện cũ).
• UBND cấp xã: Phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch và đồ án quy hoạch có phạm vi trong 1 đơn vị hành chính cấp xã (theo phân cấp/ủy quyền của UBND cấp tỉnh).
• Sở Quy hoạch – Kiến trúc (cơ quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh): Thực hiện thẩm định quy hoạch chi tiết thay cho cơ quan thẩm định cấp huyện cũ.
• Ban Quản lý khu công nghiệp: Phê duyệt quy hoạch 1/500 của dự án trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao.

Lưu ý: Các bài viết hiện đang lưu hành trên internet vẫn đang trích dẫn Nghị định 37/2010/NĐ-CP với thẩm quyền của “UBND cấp huyện” — đây là thông tin hết hiệu lực từ 01/7/2025. Chủ đầu tư cần xác nhận cơ quan tiếp nhận hồ sơ tại địa phương theo khung pháp lý mới.

>> Xem chi tiết: Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500 từ ngày 01/07/2025

Những Lỗi Thường Gặp Khi Nộp Hồ Sơ Quy Hoạch 1/500

Dựa trên kinh nghiệm thực tế triển khai nhiều dự án, các lỗi phổ biến nhất khiến hồ sơ bị trả lại gồm:

• Bản vẽ sai tỷ lệ hoặc thiếu các chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng theo ký hiệu quy chuẩn.
• Thuyết minh chưa có bảng biểu thống kê, phụ lục tính toán hoặc sơ đồ bản vẽ thu nhỏ khổ A3 kèm theo.
• Thiếu hoặc không đầy đủ hồ sơ lấy ý kiến cộng đồng dân cư.
• Hồ sơ pháp lý (chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư) không còn hiệu lực tại thời điểm nộp.
• Nội dung đồ án chưa phù hợp hoặc không khớp nối với quy hoạch phân khu đã được phê duyệt cấp trên.

Vì vậy, nhằm giúp chủ đầu tư tránh các lỗi trên và tiết kiệm thời gian lập quy hoạch, Trường Lũy giới thiệu dịch vụ lập quy hoạch 1/500 tại khu vực Bình Dương với các thông tin sau:

• Chi phí: Liên hệ 0869 277 691 (Mrs. Như) để nhận báo giá chi tiết.
• Công việc Trường Lũy: khảo sát hiện trạng, thu thập hồ sơ pháp lý, lập hồ sơ quy hoạch 1/500, nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ hồ sơ.
• Kết quả nhận được: Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 dự án

Câu Hỏi Thường Gặp Về Lập Quy Hoạch 1/500

Kết Luận

Hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 đầy đủ gồm 3 nhóm tài liệu: nhiệm vụ quy hoạch, đồ án quy hoạch (thuyết minh + bản vẽ + quy định quản lý) và hồ sơ pháp lý sau phê duyệt.

Dự án dưới ngưỡng quy định (nhà chung cư dưới 2ha, nhà máy dưới 10ha, dự án khác dưới 5ha) chỉ cần lập hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng theo quy trình rút gọn.

Nếu cần hỗ trợ lập và hoàn thiện hồ sơ quy hoạch 1/500, liên hệ Trường Lũy để được tư vấn cụ thể theo quy mô và loại hình dự án.