[Cập Nhật Từ 1/7/2026] 8 Trường Hợp Không Cần Giấy Phép Xây Dựng Theo Luật Mới Nhất

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 (hiệu lực từ ngày 01/07/2026), có 8 trường hợp không cần giấy phép xây dựng, bao gồm: (1) công trình đặc biệt, khẩn cấp và an ninh quốc gia; (2) công trình thuộc dự án đầu tư công do cấp trung ương và địa phương quyết định; (3) công trình theo tuyến liên tỉnh hoặc ngoài khu vực đô thị; (4) công trình trên biển ngoài khơi và công trình hàng không; (5) công trình quảng cáo và hạ tầng viễn thông thụ động; (6) công trình đã được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi; (7th) công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ; và (8) công trình sửa chữa, cải tạo không ảnh hưởng đến kết cấu và kiến trúc.

Đây là thay đổi quan trọng so với Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) — phạm vi miễn giấy phép được mở rộng và hệ thống hóa rõ ràng hơn, áp dụng thống nhất từ ngày 01/07/2026. Bài viết dưới đây của Trường Lũy sẽ phân tích chi tiết từng trường hợp kèm điều kiện cụ thể, giúp chủ đầu tư và hộ gia đình xác định chính xác công trình của mình có thuộc diện được miễn hay không — trước khi khởi công để tránh rủi ro pháp lý.

Điều kiện chung để được miễn giấy phép xây dựng

Nếu bạn chưa rõ giấy phép xây dựng là gì và quy trình xin cấp phép ra sao, hãy tham khảo bài viết chi tiết của Trường Lũy về giấy phép xây dựng. Trong phần này, chúng tôi tập trung vào điều bạn cần nắm trước khi áp dụng diện miễn phép: miễn giấy phép không đồng nghĩa với miễn toàn bộ nghĩa vụ pháp lý.

Có 3 nguyên tắc bắt buộc áp dụng cho hầu hết các trường hợp được miễn:

1. Vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương, trừ một số ngoại lệ đặc thù (công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp, công trình tạm và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân).
2. Vẫn phải tuân thủ quy hoạch được duyệt và các quy chuẩn kỹ thuật xây dựng hiện hành.
3. Vẫn chịu trách nhiệm pháp lý nếu xây dựng sai thiết kế đã nộp hoặc vi phạm quy hoạch — kể cả khi không cần giấy phép.

Không phải mọi trường hợp được liệt kê đều áp dụng cho mọi địa bàn và mọi loại công trình. Từng trường hợp đều có điều kiện kèm theo rất cụ thể, được phân tích chi tiết ở phần dưới đây.

>> Xem thêm: Quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng

8 trường hợp không cần giấy phép xây dựng

(Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 135/2025/QH15)

Trường hợp 1 — Công trình phục vụ quốc phòng, an ninh và tình huống khẩn cấp

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 135/2025/QH15

Các công trình thuộc nhóm này bao gồm:

• Công trình bí mật nhà nước
• Công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách
• Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt
• Công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt
• Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật Xây dựng 2025
• Công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai

Đây là nhóm có phạm vi miễn rộng nhất và ít điều kiện ràng buộc nhất, do tính chất đặc thù về an ninh quốc gia hoặc yêu cầu xử lý nhanh. Công trình bí mật nhà nước và công trình khẩn cấp còn được miễn cả nghĩa vụ thông báo khởi công.

⚠️ Lưu ý: Để xác định một công trình có thuộc diện “bí mật nhà nước” hay “dự án đầu tư đặc biệt” hay không, chủ đầu tư cần căn cứ vào văn bản phân loại và phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền — không tự xác định.

Trường hợp 2 — Công trình thuộc dự án đầu tư công do cơ quan có thẩm quyền quyết định

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 135/2025/QH15

Công trình được miễn giấy phép khi thuộc dự án đầu tư công được quyết định đầu tư xây dựng bởi một trong các cơ quan sau:

• Thủ tướng Chính phủ
• Cơ quan trung ương của tổ chức chính trị
• Viện kiểm sát nhân dân tối cao
• Tòa án nhân dân tối cao
• Kiểm toán Nhà nước
• Văn phòng Chủ tịch nước
• Văn phòng Quốc hội
• Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ
• Cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và tổ chức chính trị – xã hội
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp

Điểm mấu chốt cần lưu ý: Không phải mọi dự án đầu tư công đều được miễn — chỉ những dự án do chính các cơ quan liệt kê ở trên ra quyết định đầu tư. Cấp quyết định đầu tư là tiêu chí xét miễn, không phải nguồn vốn hay quy mô dự án.

Trường hợp 3 — Công trình theo tuyến liên tỉnh hoặc ngoài khu vực đô thị

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 135/2025/QH15

Nhóm này áp dụng cho hai loại công trình:

• Công trình xây dựng theo tuyến trải dài trên địa bàn từ 2 đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên (ví dụ: đường dây điện liên tỉnh, tuyến cáp quang, đường bộ cao tốc liên tỉnh, đường ống dẫn nước/khí liên tỉnh…)
• Công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, với điều kiện: phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, hoặc đã được chấp thuận phương án tuyến

Điều kiện bắt buộc: Với loại công trình thứ hai, việc miễn giấy phép chỉ hợp lệ khi đã có quy hoạch được phê duyệt hoặc phương án tuyến được chấp thuận — không phải mọi công trình ngoài đô thị đều đương nhiên được miễn.

Trường hợp 4 — Công trình trên biển ngoài khơi và công trình hàng không

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 135/2025/QH15

Nhóm này bao gồm:

• Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án
• Cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không

Đây là nhóm công trình được điều chỉnh bởi các cơ chế quản lý chuyên ngành riêng (pháp luật hàng hải, pháp luật hàng không dân dụng), trong đó quy trình phê duyệt chuyên ngành đã bao gồm kiểm soát xây dựng — do đó không cần giấy phép xây dựng riêng.

⚠️ Với công trình biển ngoài khơi, điều kiện tiên quyết là phải có văn bản giao khu vực biển từ cơ quan có thẩm quyền — không phải mọi công trình trên biển đều được miễn.

Trường hợp 5 — Công trình quảng cáo và hạ tầng viễn thông thụ động

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 135/2025/QH15

Nhóm này gồm hai loại:

• Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo (Luật Quảng cáo và các văn bản hướng dẫn)
• Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động (cột anten, cột thu phát sóng, tủ thiết bị ngoài trời…) theo quy định của pháp luật viễn thông

Lưu ý phân biệt: Không phải mọi bảng quảng cáo đều được miễn — chỉ những loại đã được pháp luật chuyên ngành về quảng cáo xác định không thuộc diện phải cấp phép xây dựng. Khi có nghi ngờ, chủ đầu tư cần đối chiếu với quy định hiện hành của Bộ Xây dựng và Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch.

Trường hợp 6 — Công trình đã được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 135/2025/QH15; Nghị định 175/2024/NĐ-CP

Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh) và đã được phê duyệt theo quy định thì không cần xin giấy phép xây dựng riêng.

Đây là cơ chế mang tính hệ thống quan trọng nhất trong Luật Xây dựng 2025: thay vì kiểm soát nhà nước ở khâu cấp phép xây dựng, việc kiểm soát đã được thực hiện từ giai đoạn thẩm định khả thi — nên không cần lặp lại ở bước sau.

Điều kiện để được áp dụng:

• Phải có văn bản thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng (không phải cơ quan chuyên ngành khác)
• Báo cáo nghiên cứu khả thi phải đã được phê duyệt chính thức, không chỉ đang trong quá trình thẩm định
• Nếu có điều chỉnh dự án, phải thẩm định lại báo cáo khả thi điều chỉnh trước khi triển khai

⚠️ Trường hợp này áp dụng phổ biến cho các dự án đầu tư xây dựng quy mô vừa và lớn — không áp dụng cho nhà ở riêng lẻ hay công trình nhỏ lẻ.

>> Xem thêm: Công trình có lập quy hoạch chi tiết 1/500 có giúp miễn giấy phép xây dựng không?

Trường hợp 7 — Công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 135/2025/QH15; Nghị định 175/2024/NĐ-CP

Đây là trường hợp được nhiều hộ gia đình và cá nhân quan tâm nhất, nhưng cũng là trường hợp dễ bị hiểu sai nhất. Việc miễn giấy phép chỉ áp dụng khi đáp ứng đồng thời tất cả các điều kiện sau:

Điều kiện về quy mô:

• Quy mô dưới 7 tầng (tính cả tầng hầm và tầng kỹ thuật nếu có)
• Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m²

Điều kiện về vị trí — công trình không thuộc các khu vực sau:

• Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị xác định trong quy hoạch chung thành phố
• Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố hoặc quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia
• Khu vực xây dựng xác định trong quy hoạch chung xã
• Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc

⚠️ Lưu ý thực tiễn quan trọng: Tại hầu hết các đô thị, thị xã, thị trấn và nhiều khu vực nông thôn hiện nay, đất đã nằm trong vùng quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chung xã — nghĩa là điều kiện về vị trí thường không được đáp ứng, và chủ nhà vẫn phải xin giấy phép. Cần kiểm tra quy hoạch tại UBND cấp xã/phường trước khi kết luận công trình được miễn.

Ngoài ra, kể cả khi được miễn giấy phép, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân được miễn luôn nghĩa vụ thông báo khởi công — điểm khác biệt so với các trường hợp còn lại.

>> Xem thêm: Thông báo khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ khi được miễn giấy phép xây dựng

Trường hợp 8 — Công trình sửa chữa, cải tạo không ảnh hưởng đến kết cấu và kiến trúc

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 135/2025/QH15

Đây là trường hợp áp dụng rộng rãi nhất trong thực tế — khi chủ nhà muốn cải tạo, chỉnh trang công trình hiện hữu mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực hoặc hình thức kiến trúc mặt ngoài tiếp giáp đường.

Điều kiện áp dụng — nội dung sửa chữa, cải tạo phải đáp ứng đồng thời tất cả các yêu cầu sau:

• Về phạm vi: Sửa chữa, cải tạo bên trong; hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài nhưng không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc
• Không làm thay đổi mục đích sử dụng và công năng của công trình
• Không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực (dầm, cột, sàn, tường chịu lực…)
• Bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy
• Bảo đảm yêu cầu về bảo vệ môi trường
• Bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật

⚠️ Ranh giới cần lưu ý: Nếu việc sửa chữa liên quan đến phá bỏ hoặc thay thế bất kỳ cấu kiện chịu lực nào (cột, dầm, sàn…), hoặc thay đổi mặt ngoài tiếp giáp đường đô thị có quy chế kiến trúc, thì không còn thuộc diện miễn phép và bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng.

>> Tham khảo: Dịch vụ xin giấy phép sửa chữa, cải tạo

Xây dựng không phép khi không thuộc diện miễn — Mức phạt và quy định phá dỡ

Căn cứ pháp lý: Nghị định 16/2022/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung tại Nghị định 35/2023/NĐ-CP); Luật Xây dựng 135/2025/QH15; Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (Điều 57); Nghị định 140/2025/NĐ-CP; Nghị định 144/2025/NĐ-CP

Công trình không thuộc diện miễn giấy phép mà vẫn thi công khi chưa được cấp phép sẽ đồng thời chịu hai hình thức xử lý:

1. Bị phạt vi phạm hành chính theo mức quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP
2. Bị buộc tháo dỡ toàn bộ công trình vi phạm và chủ đầu tư chịu toàn bộ chi phí tháo dỡ

>> Xem chi tiết: Mức phạt hành chính khi xây dựng không có giấy phép hoặc sai phép

Các trường hợp phải phá dỡ công trình xây dựng

Theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15 và Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, công trình phải phá dỡ trong các trường hợp:

1. Giải phóng mặt bằng: Phá dỡ để xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm theo quy hoạch được duyệt.
2. Công trình nguy hiểm hoặc khẩn cấp: Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận; hoặc công trình phải phá dỡ khẩn cấp nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, hoặc các nhiệm vụ cấp bách về quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
3. Công trình trong khu vực cấm xây dựng: Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật.
4. Công trình vi phạm quy hoạch hoặc xây dựng không phép: Bao gồm:
   • Công trình xây dựng sai quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn tại Nghị định 178/2025/NĐ-CP và Thông tư 16/2025/TT-BXD
   • Công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép
   • Công trình xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng
5. Công trình lấn chiếm hoặc sai thiết kế: Bao gồm:
   • Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác
   • Công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP
6. Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ: Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới theo đề nghị của chủ sở hữu.

Thẩm quyền xử phạt và cưỡng chế phá dỡ từ ngày 01/7/2025

Theo phân cấp tại Nghị định 140/2025/NĐ-CP và Nghị định 144/2025/NĐ-CP, từ ngày 01/7/2025 (Việt Nam không còn cấp chính quyền huyện), thẩm quyền được phân định như sau:

• UBND cấp xã/phường: Xử phạt và cưỡng chế đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ
• UBND cấp tỉnh (thông qua Sở Xây dựng): Xử phạt và cưỡng chế đối với công trình cấp I và cấp II

Lưu ý quan trọng: Kể cả khi thuộc diện được miễn giấy phép, nếu công trình được xây dựng sai với thiết kế xây dựng đã nộp hoặc vi phạm quy hoạch, chủ đầu tư vẫn có thể bị xử phạt và buộc tháo dỡ theo đúng các quy định trên.

Tư vấn miễn phí từ Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Trường Lũy

Việc xác định chính xác công trình của bạn có thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng hay không đòi hỏi phải đối chiếu đồng thời nhiều yếu tố: vị trí thực địa, loại quy hoạch, phân cấp công trình, quy mô và tính chất sửa chữa. Một nhận định sai có thể dẫn đến rủi ro bị cưỡng chế phá dỡ và xử phạt hành chính — thiệt hại thường lớn hơn nhiều so với chi phí xin cấp phép đúng quy trình.

Trường Lũy là đơn vị chuyên tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực tư vấn xin giấy phép xây dựng trọn gói, với đội ngũ am hiểu sâu Luật Xây dựng 2025 và các nghị định hướng dẫn mới nhất. Chúng tôi cam kết:

• Xác minh chính xác công trình của bạn có thuộc diện miễn phép hay không
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ thông báo khởi công (nếu cần) hoặc hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng
• Tư vấn phương án tối ưu về thời gian và chi phí pháp lý
• Đồng hành trong suốt quá trình — từ thẩm định hồ sơ đến khi được cấp phép hoặc khởi công hợp lệ