Giấy Phép Xây Dựng Là Gì? 8 Điều Cần Phải Biết

Mỗi năm, hàng nghìn công trình tại Việt Nam bị cưỡng chế tháo dỡ vì thiếu một tờ giấy tờ quan trọng — giấy phép xây dựng. Chỉ riêng trong năm 2023, Hà Nội và TP.HCM đã xử lý hàng trăm trường hợp xây dựng không phép với mức phạt từ 60 đến 140 triệu đồng, chưa kể chi phí tháo dỡ phải tự bỏ ra.

Vậy giấy phép xây dựng là gì? Khi nào cần xin? Thủ tục ra sao và xây không phép thì bị phạt bao nhiêu? Bài viết này tổng hợp đầy đủ 8 nội dung cốt lõi bạn cần biết — được cập nhật theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026) và các nghị định hướng dẫn mới nhất.

>> Xem thêm: Quy định cấp giấy phép xây dựng mới nhất

1. Giấy Phép Xây Dựng Là Gì?

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho tổ chức, cá nhân (chủ đầu tư) trước khi tiến hành xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình xây dựng. Đây là điều kiện bắt buộc để công trình được khởi công hợp pháp theo quy định của Luật Xây dựng 135/2025/QH15 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026).

Nói đơn giản hơn: giấy phép xây dựng là “thẻ cho phép” mà Nhà nước cấp để bạn được bắt đầu xây. Không có tờ giấy này, mọi hoạt động thi công — dù chỉ đổ móng hay xây thêm tầng — đều vi phạm pháp luật.

Giấy phép xây dựng có vai trò quan trọng vì:

• Đảm bảo công trình tuân thủ quy hoạch đô thị, kiến trúc và an toàn kỹ thuật.
• Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ đầu tư và cộng đồng xung quanh.
• Là cơ sở pháp lý để thực hiện các thủ tục liên quan như vay vốn ngân hàng, sang nhượng, công chứng.
• Giúp cơ quan nhà nước quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn.

2. Giấy Phép Xây Dựng Có Mấy Loại?

Theo khoản 1 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, giấy phép xây dựng bao gồm các loại sau:

Giấy phép xây dựng mới: Áp dụng cho công trình xây dựng hoàn toàn mới trên nền đất trống hoặc sau khi đã phá dỡ công trình cũ. Đây là loại phổ biến nhất, áp dụng cho nhà ở riêng lẻ, công trình dân dụng và công trình sản xuất.

Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình: Áp dụng khi công trình hiện hữu có nhu cầu sửa chữa lớn, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi mặt ngoài kiến trúc hoặc ảnh hưởng đến an toàn công trình lân cận, hoặc di dời công trình sang vị trí khác.

Giấy phép xây dựng có thời hạn: Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, loại giấy phép này được cấp cho công trình thuộc khu vực có quy hoạch đã được phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều chỉnh giấy phép xây dựng: Áp dụng khi công trình đang trong quá trình thi công phát sinh thay đổi so với thiết kế đã được duyệt — thay đổi diện tích, chiều cao, kết cấu hoặc công năng sử dụng. Chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện điều chỉnh giấy phép trước khi tiếp tục thi công phần thay đổi theo quy định hiện hành.

Gia hạn giấy phép xây dựng: Áp dụng khi giấy phép đã cấp sắp hết hoặc đã hết hiệu lực mà công trình chưa hoàn thành. Thủ tục này phải thực hiện trước khi giấy phép hết hạn để tránh rơi vào tình trạng thi công không phép.

3. Nội Dung Của Giấy Phép Xây Dựng

Theo quy định tại Luật Xây dựng 135/2025/QH15 và Nghị định 175/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành, nội dung chủ yếu trong giấy phép xây dựng bao gồm:

• Tên công trình, tên dự án (nếu có).
• Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
• Vị trí, địa điểm xây dựng công trình; tuyến xây dựng đối với công trình theo tuyến.
• Loại và cấp công trình xây dựng (theo phân cấp tại Thông tư 02/2025/TT-BXD).
• Cốt xây dựng công trình.
• Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
• Mật độ xây dựng (nếu có).
• Hệ số sử dụng đất (nếu có).

Riêng đối với công trình dân dụng, nhà ở riêng lẻ và công trình công nghiệp, giấy phép phải thể hiện thêm:

• Tổng diện tích sàn xây dựng.
• Diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt).
• Số tầng (bao gồm tầng hầm, tầng áp mái, tum, tầng kỹ thuật).
• Chiều cao tối đa toàn công trình.
• Thời hạn khởi công không vượt quá 12 tháng kể từ ngày được cấp phép.

Lưu ý thực tiễn: Trước khi thi công, chủ đầu tư cần đối chiếu kỹ từng thông số trên giấy phép với bản vẽ thiết kế. Bất kỳ sai lệch nào — dù chỉ thêm 1 tầng hay mở rộng 0,5m so với giấy phép — đều cấu thành hành vi xây dựng sai phép và sẽ bị xử phạt.

4. Thời Hạn Của Giấy Phép Xây Dựng

Giấy phép xây dựng có hiệu lực trong 12 tháng kể từ ngày được cơ quan có thẩm quyền cấp. Nếu chủ đầu tư không khởi công trong thời hạn này, giấy phép tự động hết hiệu lực.

Quy định về gia hạn giấy phép xây dựng:

• Mỗi giấy phép được gia hạn tối đa 2 lần.
• Mỗi lần gia hạn không quá 12 tháng.
• Hồ sơ gia hạn phải được nộp đầy đủ theo đúng quy định tại cơ quan đã cấp phép.
• Nếu đã gia hạn 2 lần mà công trình vẫn chưa khởi công, chủ đầu tư buộc phải làm thủ tục xin cấp mới giấy phép xây dựng.

Lưu ý quan trọng: Giấy phép xây dựng có thời hạn (giấy phép tạm) không áp dụng quy tắc 12 tháng nói trên — thời hạn hiệu lực được ghi trực tiếp trên giấy phép và chủ đầu tư phải tháo dỡ công trình khi hết hạn.

5. Những Trường Hợp Phải Xin Giấy Phép Xây Dựng

Nguyên tắc chung theo Luật Xây dựng: mọi công trình xây dựng đều phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trừ các trường hợp được pháp luật miễn.

Các trường hợp phổ biến BẮT BUỘC phải xin phép bao gồm:

1. Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị (nhà cấp 4, nhà 2 tầng, nhà phố…).
2. Xây dựng nhà ở tại nông thôn trong khu quy hoạch xây dựng điểm dân cư.
3. Xây dựng nhà xưởng, kho chứa hàng, nhà máy.
4. Xây dựng công trình thương mại, dịch vụ (văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại).
5. Sửa chữa, cải tạo có thay đổi kiến trúc mặt ngoài hoặc kết cấu chịu lực.
6. Xây dựng nhà trọ, nhà ở kết hợp kinh doanh.

Về các trường hợp miễn giấy phép: Luật Xây dựng 135/2025/QH15 quy định 8 nhóm công trình không cần xin phép, bao gồm công trình đặc biệt khẩn cấp, công trình trong KCN đã có quy hoạch 1/500, công trình cấp IV tại nông thôn không thuộc khu quy hoạch…Ngoài ra, còn có một số trường hợp có quy hoạch 1/500 được miễn giấy phép xây dựng.

>> Xem chi tiết: 8 trường hợp không cần giấy phép xây dựng theo Luật 135/2025/QH15

6. Điều Kiện Để Được Cấp Giấy Phép Xây Dựng

Để được cơ quan nhà nước xét duyệt cấp giấy phép, công trình phải đáp ứng đồng thời 3 nhóm điều kiện sau:

6.1. Điều kiện về đất đai

Chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, bao gồm: sổ đỏ (Giấy chứng nhận QSDĐ), sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở), quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất của Nhà nước, hoặc các giấy tờ hợp lệ khác theo quy định.

Trường hợp đặc biệt: Đất không có sổ đỏ, đất sổ chung hoặc đất thuê vẫn có thể xin GPXD được trong một số điều kiện nhất định — tùy thuộc vào loại giấy tờ hiện có và quy định của địa phương.

6.2. Điều kiện về quy hoạch

Khu đất phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Cụ thể: công trình phải nằm trong chỉ giới xây dựng, không vi phạm hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, không nằm trong vùng cấm xây dựng.

6.3. Điều kiện về thiết kế

Hồ sơ thiết kế phải đáp ứng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng, bao gồm: tuân thủ chỉ tiêu quy hoạch (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao tối đa), đảm bảo khoảng lùi, khoảng cách ly theo quy định, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và vệ sinh môi trường.

7. Hồ Sơ và Thủ Tục Xin Cấp Phép Xây Dựng

Hồ sơ cần chuẩn bị (02 bộ)

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu quy định tại Nghị định 175/2024/NĐ-CP).
2. Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (sổ đỏ/sổ hồng hoặc giấy tờ tương đương).
3. Bản vẽ thiết kế xây dựng gồm: mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, bản vẽ móng và sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật (cấp nước, thoát nước, cấp điện).
4. Bản cam kết đảm bảo an toàn công trình liền kề (nếu có công trình tiếp giáp).

>> Xem thêm:

• Hồ sơ – Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
• Hồ sơ và thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà xưởng

Quy trình xin giấy phép xây dựng (5 bước)

Bước 1 — Nộp hồ sơ: Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ trực tiếp, trực tuyến hoặc qua dịch vụ bưu chính tại Trung tâm Phục vụ Hành chính công cấp xã (xã/phường nơi có công trình).

Bước 2 — Thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa: Trong vòng 07 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận, cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa và thông báo một lần bằng văn bản nếu hồ sơ còn thiếu hoặc chưa đúng quy định.

Bước 3 — Bổ sung và hoàn thiện hồ sơ (nếu có): Trong 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền tiếp tục hướng dẫn bằng văn bản. Nếu hồ sơ vẫn không đáp ứng, trong 03 ngày làm việc tiếp theo, cơ quan sẽ thông báo lý do không cấp phép.

Bước 4 — Lấy ý kiến các cơ quan liên quan: Cơ quan cấp phép đối chiếu điều kiện theo Luật Xây dựng và gửi văn bản lấy ý kiến các cơ quan quản lý nhà nước liên quan. Các cơ quan được hỏi có 12 ngày để trả lời bằng văn bản về nội dung thuộc phạm vi quản lý của mình.

Bước 5 — Nhận kết quả: Trong 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc trả lời từ chối bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định của HĐND tỉnh/thành phố.

8. Cơ Quan Có Thẩm Quyền Cấp Giấy Phép Xây Dựng

Từ ngày 01/7/2025, Việt Nam chính thức bãi bỏ cấp chính quyền huyện, chỉ còn 2 cấp: tỉnh và xã. Thay đổi quan trọng này ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định cơ quan nào có quyền cấp giấy phép xây dựng.

Căn cứ pháp lý: Nghị định 140/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2025 đến 01/3/2027) và Nghị định 144/2025/NĐ-CP.

Tùy theo loại công trình và địa điểm xây dựng, chủ đầu tư nộp hồ sơ tại một trong bốn cơ quan sau:

UBND xã/phường — Cấp phép nhà ở riêng lẻ và công trình nhỏ

Đây là nơi người dân đến xin cấp phép phổ biến nhất sau cải cách hành chính. UBND xã/phường có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ và công trình cấp III, cấp IV trên địa bàn. Đây là thẩm quyền trước đây thuộc UBND cấp huyện, nay được chuyển về cấp xã theo Nghị định 140/2025/NĐ-CP.

Sở Xây dựng tỉnh/thành phố — Cấp phép công trình lớn

Sở Xây dựng cấp phép cho các công trình cấp I, cấp II hoặc các công trình có yêu cầu kỹ thuật phức tạp, vượt quá khả năng xử lý của cấp xã. Việc xác định công trình thuộc cấp nào được căn cứ theo Thông tư 02/2025/TT-BXD.

Ban Quản lý Khu công nghiệp — Cấp phép trong KCN, KCX

Đối với công trình xây dựng trong khu công nghiệp hoặc khu chế xuất, chủ đầu tư nộp hồ sơ tại Ban Quản lý Khu công nghiệp tỉnh/thành phố — đơn vị trực tiếp quản lý hạ tầng khu vực đó.

Lưu ý quan trọng: Nếu khu công nghiệp đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt, công trình thuộc diện miễn giấy phép xây dựng theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP.

Bộ Xây dựng — Cấp phép công trình đặc biệt

Bộ Xây dựng cấp phép cho một số công trình đặc biệt quan trọng cấp quốc gia hoặc công trình có yếu tố nước ngoài theo Nghị định 144/2025/NĐ-CP.

9. Mức Phạt Khi Xây Dựng Không Phép Hoặc Sai Phép

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 35/2023/NĐ-CP), hành vi xây dựng không phép hoặc sai nội dung giấy phép bị xử phạt hành chính nghiêm khắc như sau:

9.1. Xây dựng không có giấy phép (xây không phép)

9.2. Xây dựng sai nội dung giấy phép (xây sai phép)

Trường hợp giấy phép xây dựng mới:

Trường hợp giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời:

>> Xem chi tiết: Mức phạt xây dựng không phép và sai phép — Bảng đầy đủ

9.3. Tiếp tục vi phạm hoặc tái phạm

Nếu đã bị lập biên bản nhưng vẫn tiếp tục thi công hoặc tái phạm:

• Tiếp tục vi phạm: Từ 100.000.000 – 120.000.000 đồng (nhà ở riêng lẻ); lên đến 400.000.000 – 500.000.000 đồng (công trình lớn).
• Tái phạm: Từ 120.000.000 – 140.000.000 đồng (nhà ở riêng lẻ); từ 950.000.000 – 1.000.000.000 đồng (công trình lớn).

9.4. Hình thức xử phạt bổ sung và biện pháp khắc phục hậu quả

• Hình thức bổ sung: Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có) từ 03 đến 12 tháng; tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm.
• Biện pháp khắc phục: Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

9.5. Quy trình “hợp thức hóa” cho công trình đang thi công

Nếu công trình đang thi công mà vi phạm nhưng đủ điều kiện cấp phép hoặc điều chỉnh giấy phép, chủ đầu tư được tạo cơ hội khắc phục theo Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP:

1. Người có thẩm quyền lập biên bản và yêu cầu dừng thi công.
2. Trong thời hạn 30 ngày (nhà ở riêng lẻ) hoặc 90 ngày (dự án), chủ đầu tư phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.
3. Nếu quá thời hạn mà không xuất trình được giấy phép, chủ đầu tư buộc phải tự phá dỡ phần công trình vi phạm.
4. Chủ đầu tư chỉ được tiếp tục thi công sau khi có giấy phép và biên bản kiểm tra hiện trạng xác nhận công trình phù hợp với giấy phép mới.

⚠️ Lưu ý quan trọng: Mức phạt tiền nêu trên áp dụng đối với tổ chức. Đối với cá nhân, mức phạt tiền bằng 1/2 mức phạt đối với tổ chức.

Các Câu Hỏi Thường Gặp Về Giấy Phép Xây Dựng

1. Xây nhà không có giấy phép xây dựng được không?

Không. Hầu hết các công trình xây dựng tại khu vực đô thị đều bắt buộc phải có giấy phép trước khi khởi công. Xây dựng không phép sẽ bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Chỉ các trường hợp được liệt kê trong danh mục miễn phép theo Luật 135/2025/QH15 mới được xây dựng mà không cần giấy phép.

>> Xem thêm: Xây nhà trên đất không có sổ đỏ được không?

2. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng?

Theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/7/2025), UBND cấp xã được giao thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn — đây là thẩm quyền trước đây thuộc UBND cấp huyện, nay được chuyển giao xuống cấp xã. Sở Xây dựng cấp phép cho công trình cấp I, cấp II. Ban Quản lý KCN cấp phép trong khu công nghiệp. Bộ Xây dựng cấp phép cho công trình đặc biệt.

3. Lệ phí xin giấy phép xây dựng là bao nhiêu?

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Thông tư 38/2022/TT-BTC. Mức thu cụ thể do HĐND cấp tỉnh quyết định trong khung cho phép, thường dao động từ 50.000 – 200.000 đồng/lần cấp tùy loại công trình và địa bàn. Đây là lệ phí nhà nước — chưa bao gồm chi phí thiết kế, chi phí dịch vụ xin phép (nếu có).

>> Xem thêm: Toàn bộ chi phí và lệ phí xin giấy phép xây dựng

4. Giấy phép xây dựng có điều chỉnh được không?

Có. Khi có thay đổi về thiết kế, quy mô so với giấy phép đã cấp, chủ đầu tư phải làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thi công phần thay đổi. Hồ sơ điều chỉnh nộp tại cơ quan đã cấp phép ban đầu.

>> Xem thêm: Hồ sơ, thủ tục điều chỉnh, gia hạn và cấp lại giấy phép xây dựng

5. Giấy phép xây dựng có được gia hạn không?

Có. Giấy phép xây dựng được gia hạn tối đa 2 lần, mỗi lần không quá 12 tháng. Chủ đầu tư cần nộp đơn xin gia hạn trước khi giấy phép hết hiệu lực. Sau 2 lần gia hạn mà vẫn chưa khởi công, bắt buộc phải xin cấp mới.

Kết Luận

Giấy phép xây dựng không chỉ là thủ tục hành chính — đây là tấm “bảo hiểm pháp lý” giúp công trình của bạn được xây dựng hợp pháp, tránh rủi ro bị tháo dỡ và bảo vệ giá trị tài sản lâu dài. Một công trình có đầy đủ giấy phép sẽ thuận lợi hơn rất nhiều khi cần vay vốn ngân hàng, bán nhà, hay hoàn công sau này.

Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà tại Bình Dương hoặc TP.HCM và chưa biết bắt đầu từ đâu, đội ngũ pháp lý của Trường Lũy sẵn sàng hỗ trợ bạn từ A đến Z — từ kiểm tra điều kiện đất đai, chuẩn bị hồ sơ đến theo dõi tiến độ và nhận giấy phép.

Dịch vụ xin giấy phép xây dựng trọn gói từ 5.000.000 đồng | Cam kết có giấy phép hoặc hoàn tiền.

Bài viết được biên soạn bởi Bộ phận Pháp lý — Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Trường Lũy, căn cứ theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15, Nghị định 175/2024/NĐ-CP, Nghị định 140/2025/NĐ-CP, Nghị định 144/2025/NĐ-CP và Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Cập nhật lần cuối: Tháng 7/2026.