Lệ Phí Và Chi Phí Xin Giấy Phép Xây Dựng Năm 2026 — Bảng Tra Cứu Đầy Đủ

Tổng chi phí thực tế để xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thường dao động từ 4 triệu đến 20 triệu đồng, trong đó lệ phí nộp cho cơ quan nhà nước chỉ từ 50.000 – 150.000 đồng/giấy phép, phần còn lại là chi phí thiết kế bản vẽ và thẩm định hồ sơ. Bài viết này tổng hợp toàn bộ các khoản chi phí, mức lệ phí cụ thể theo từng tỉnh thành, thời gian xét duyệt và những tình huống phát sinh chi phí phổ biến nhất — căn cứ theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (có hiệu lực từ 01/7/2026), Nghị định 175/2024/NĐ-CP, Nghị định 140/2025/NĐ-CP, Nghị định 144/2025/NĐ-CP và Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

1. Xin giấy phép xây dựng gồm những khoản phí nào?

Trước khi tra cứu số tiền cụ thể, bạn cần hiểu rằng tổng chi phí xin giấy phép xây dựng bao gồm ba nhóm khoản hoàn toàn khác nhau về bản chất pháp lý và mức tiền:

• Lệ phí hành chính nộp cho cơ quan nhà nước khi hồ sơ được thụ lý: đây là khoản thu được quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, do HĐND từng tỉnh quyết định mức cụ thể. Mức tiền rất thấp, thường chỉ 50.000 – 150.000 đồng/giấy phép.
• Chi phí chuẩn bị hồ sơ bao gồm phí vẽ bản vẽ thiết kế, thẩm tra kết cấu, giám định an toàn (nếu có): đây là khoản tiền chiếm phần lớn trong tổng chi phí thực tế, dao động từ 3 triệu đến 18 triệu đồng tùy quy mô công trình.
• Chi phí dịch vụ trọn gói nếu bạn thuê đơn vị thực hiện toàn bộ thủ tục thay mình: thường từ 6 triệu đến 20 triệu đồng tùy địa bàn và độ phức tạp của hồ sơ.

Nhiều người nhầm lẫn giữa ba nhóm này, dẫn đến việc hoặc đánh giá thấp chi phí thực tế, hoặc ngược lại lo lắng không cần thiết về khoản lệ phí hành chính vốn rất nhỏ. Phần dưới đây sẽ phân tích chi tiết từng nhóm.

2. Lệ phí và chi phí xin giấy phép xây dựng bao nhiêu tiền? (2026)

2.1. Lệ phí nộp cho cơ quan nhà nước

Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính, lệ phí cấp giấy phép xây dựng là khoản thu thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Điều này có nghĩa mỗi địa phương có thể quy định mức thu khác nhau, miễn không vượt khung do Bộ Tài chính cho phép.

Qua tổng hợp Nghị quyết của HĐND các tỉnh thành, mức lệ phí hiện chia thành hai nhóm chính:

Nhóm 1 — Mức lệ phí 75.000 đồng/giấy phép (đối với nhà ở riêng lẻ):

Áp dụng tại các tỉnh thành có tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu quản lý xây dựng lớn, bao gồm: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Kạn, Bắc Ninh, Bến Tre, Bình Thuận, Cao Bằng, Đắk Lắk, Gia Lai, Hà Giang, Hậu Giang, Hưng Yên, Khánh Hòa, Kiên Giang, Lai Châu, Lâm Đồng, Lạng Sơn, Lào Cai, Long An, Nghệ An, Ninh Bình, Ninh Thuận, Phú Thọ, Phú Yên, Quảng Bình, Quảng Nam, Quảng Ninh, Sơn La, Tây Ninh, Thái Nguyên, Thanh Hóa, Tiền Giang, Trà Vinh, Vĩnh Phúc, Yên Bái.

Nhóm 2 — Mức lệ phí 50.000 đồng/giấy phép (đối với nhà ở riêng lẻ):

Áp dụng tại Đà Nẵng, Cần Thơ, An Giang, Bạc Liêu, Bình Dương và một số tỉnh khác.

Lưu ý quan trọng về các loại lệ phí liên quan:

• Lệ phí cấp giấy phép đối với công trình không phải nhà ở: thường gấp đôi mức nhà ở riêng lẻ, phổ biến là 100.000 – 150.000 đồng/giấy phép.
• Lệ phí gia hạn giấy phép xây dựng: từ 10.000 – 15.000 đồng/lần gia hạn.
• Lệ phí điều chỉnh giấy phép xây dựng: 10.000 đồng/giấy phép.
• Ưu đãi nộp trực tuyến: nhiều tỉnh như Đắk Lắk, Cần Thơ, Hải Phòng áp dụng giảm 50% lệ phí khi nộp hồ sơ qua Cổng dịch vụ công trực tuyến — đây là kênh nên ưu tiên sử dụng. Riêng tỉnh Đắk Lắk (sau sáp nhập) thậm chí quy định lệ phí 0 đồng khi nộp trực tuyến theo Nghị quyết 09/2025/NQ-HĐND.

Theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện là UBND cấp xã (áp dụng đến ngày 01/03/2027). Đây là thay đổi quan trọng của chính sách phân cấp mới — bạn không cần đến UBND huyện hay Sở Xây dựng mà chỉ cần nộp hồ sơ tại UBND phường/xã nơi có đất xây dựng.

Trường hợp được miễn hoàn toàn lệ phí theo quy định các địa phương:

• Người có công với cách mạng được hỗ trợ xây dựng nhà ở.
• Hộ nghèo có xác nhận của chính quyền địa phương.
• Người khuyết tật nặng theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 28/2012/NĐ-CP.

2.2. Chi phí chuẩn bị hồ sơ

Khác với lệ phí hành chính, chi phí chuẩn bị hồ sơ là khoản tiền thực sự chiếm phần lớn trong ngân sách xin phép xây dựng. Nghị định 175/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ 30/12/2024) đã chuẩn hóa danh mục hồ sơ, lược bỏ các giấy tờ không cần thiết, nhưng bộ hồ sơ vẫn đòi hỏi sự can thiệp chuyên môn cao từ kiến trúc sư và kỹ sư thiết kế.

Các khoản chi phí chuẩn bị hồ sơ thường gặp bao gồm:

• Chi phí lập bản vẽ thiết kế xin phép xây dựng: đây là khoản lớn nhất, bao gồm bản vẽ mặt bằng tỷ lệ 1/50 – 1/500, mặt đứng các tầng, mặt cắt, sơ đồ hệ thống kỹ thuật. Mức phổ biến từ 3 – 8 triệu đồng cho nhà ở riêng lẻ 2–3 tầng.
• Chi phí thẩm tra kết cấu (nếu công trình yêu cầu): từ 1 – 3 triệu đồng tùy quy mô.
• Chi phí công chứng giấy tờ liên quan: phí cam kết công trình liền kề, ủy quyền (nếu thuê đơn vị làm thay), thường từ 200.000 – 500.000 đồng.
• Chi phí sao y, xác nhận chữ ký: từ 50.000 – 200.000 đồng.

Tổng chi phí chuẩn bị hồ sơ tự thực hiện thường từ 3 – 10 triệu đồng tùy quy mô và địa bàn. Lưu ý rằng theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP, Bộ Xây dựng khuyến khích áp dụng mô hình BIM (Building Information Modeling) cho các công trình lớn — đây là chi phí phát sinh thêm nếu công trình thuộc diện phải nộp dữ liệu BIM định dạng IFC 4.0.

2.3. Chi phí thuê dịch vụ xin giấy phép xây dựng trọn gói

Nhiều chủ đầu tư lựa chọn thuê đơn vị thực hiện toàn bộ thủ tục xin phép xây dựng để tiết kiệm thời gian và tránh rủi ro hồ sơ bị trả về. Dịch vụ trọn gói thường bao gồm: tư vấn, lập bản vẽ xin phép, chuẩn bị hồ sơ, nộp hồ sơ tại cơ quan thẩm quyền, theo dõi tiến độ và nhận kết quả.

Mức giá thị trường tham khảo theo từng loại dịch vụ:

• Dịch vụ trọn gói cơ bản (chỉ làm bản vẽ + nộp hồ sơ): 4 – 8 triệu đồng.
• Dịch vụ trọn gói đầy đủ (thiết kế + thẩm tra + nộp hồ sơ + nhận kết quả): 8 – 15 triệu đồng.
• Dịch vụ cho công trình phức tạp, nhiều tầng, khu vực đặc thù: 15 – 25 triệu đồng.

Lưu ý quan trọng khi chọn dịch vụ trọn gói: Theo quy định của Luật Xây dựng 135/2025/QH15, đơn vị thiết kế chịu trách nhiệm pháp lý về việc đảm bảo an toàn công trình — cơ quan cấp phép chỉ kiểm tra kết quả của tư vấn. Vì vậy, hãy chọn đơn vị có chứng chỉ hành nghề thiết kế xây dựng đang còn hiệu lực (theo Nghị định 175/2024, chứng chỉ hành nghề cá nhân hiện có hiệu lực 10 năm thay vì 5 năm như trước) và năng lực hoạt động xây dựng được cấp bởi địa phương.

>> Xem thêm: Báo giá dịch vụ xin giấy phép xây dựng trọn gói

3. Thời gian xét duyệt và các yếu tố làm tăng chi phí

3.1. Thời gian xét duyệt theo loại công trình

Một trong những thay đổi quan trọng của Luật Xây dựng 135/2025/QH15 là đơn giản hóa mạnh mẽ quy trình cấp phép, hướng đến thực hiện toàn trình trực tuyến và rút ngắn thời gian xét duyệt. Theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP, thời gian xử lý hồ sơ cấp giấy phép xây dựng hiện nay như sau:

• Nhà ở riêng lẻ: tối đa 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Công trình không phải nhà ở, quy mô thông thường: tối đa 20 ngày làm việc.
• Trường hợp cần xem xét thêm: cơ quan cấp phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư, nhưng không được kéo dài quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn giải quyết.

Thực tế tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, thời gian thực tế thường từ 3 – 4 tuần nếu hồ sơ đầy đủ ngay từ đầu. Tại các tỉnh khác, thời gian thường ngắn hơn do khối lượng hồ sơ ít hơn.

3.2. Các tình huống phát sinh chi phí phổ biến nhất

Đây là phần mà phần lớn tài liệu hướng dẫn bỏ qua, nhưng lại là nguyên nhân khiến chi phí thực tế vượt dự toán ban đầu:

• Hồ sơ thiếu giấy tờ, bị trả về để bổ sung: không phát sinh thêm lệ phí hành chính nếu vẫn trong cùng lần nộp, nhưng mất thêm thời gian chờ và có thể phát sinh chi phí chỉnh sửa bản vẽ nếu sai sót ở khâu thiết kế.
• Phải lấy ý kiến cơ quan chuyên ngành: một số trường hợp cần bổ sung văn bản thỏa thuận cấp điện, cấp nước, đấu nối giao thông, chấp thuận độ cao công trình (phòng không), xác nhận phòng cháy chữa cháy — mỗi thủ tục này có thể mất thêm từ 1 – 3 tuần và phát sinh chi phí đi lại, tư vấn.
• Công trình nằm trong khu vực có quy chế kiến trúc: yêu cầu thêm hồ sơ về kiến trúc đô thị, vật liệu mặt đứng, màu sắc công trình — thường gặp ở các phố cổ, khu trung tâm đô thị lịch sử.
• Phải điều chỉnh hồ sơ sau khi đã nộp: nếu cơ quan thẩm quyền yêu cầu chỉnh sửa bản vẽ thiết kế, chi phí thiết kế lại có thể phát sinh thêm từ 500.000 – 2 triệu đồng tùy mức độ thay đổi.
• Gia hạn giấy phép xây dựng: theo quy định, giấy phép xây dựng có hiệu lực khởi công trong vòng 12 tháng kể từ ngày cấp. Nếu quá hạn mà chưa khởi công, bạn phải nộp gia hạn với lệ phí 10.000 – 15.000 đồng/lần, nhưng nếu để giấy phép hết hiệu lực hoàn toàn thì phải xin cấp lại từ đầu, mất toàn bộ chi phí ban đầu.

>> Tham khảo: Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở đầy đủ

3.3. Mẹo tiết kiệm chi phí hợp pháp

• Nộp hồ sơ qua dịch vụ công trực tuyến: tiết kiệm được 50% lệ phí hành chính tại nhiều tỉnh thành, tiết kiệm công đi lại.
• Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ ngay từ lần nộp đầu tiên: tránh mất thêm chi phí chỉnh sửa và thời gian chờ bổ sung. Hãy tham khảo kỹ Điều 58 Nghị định 175/2024/NĐ-CP quy định danh mục hồ sơ nhà ở riêng lẻ.
• Kiểm tra khu vực xây dựng trước khi thuê thiết kế: nếu công trình nằm ngoài các khu vực bắt buộc xin phép theo Điều 43 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 (ví dụ: nhà cấp IV dưới 7 tầng, dưới 500m2 sàn, không thuộc khu chức năng, khu đô thị quy hoạch), bạn có thể được miễn giấy phép xây dựng hoàn toàn.
• So sánh báo giá ít nhất 3 đơn vị thiết kế: chi phí bản vẽ xin phép có thể chênh nhau gần gấp đôi giữa các đơn vị, trong khi chất lượng không nhất thiết tỷ lệ thuận với giá.

>> Tham khảo: Dịch vụ xin giấy phép xây dựng tiết kiệm chi phí

4. Câu hỏi thường gặp về lệ phí xin giấy phép xây dựng

Câu 1: Xây không phép sẽ bị phạt bao nhiêu?

Đây là câu hỏi quan trọng nhất mà nhiều người không tìm hiểu trước. Theo Khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng:

• Nhà ở riêng lẻ xây không phép: phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng.
• Nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa: phạt từ 80 – 100 triệu đồng.
• Tiếp tục vi phạm sau khi đã bị lập biên bản: mức phạt tăng lên 100 – 120 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ.

Ngoài phạt tiền, biện pháp khắc phục hậu quả bắt buộc là buộc tháo dỡ công trình vi phạm — đây là hậu quả nặng nề hơn nhiều so với chi phí xin phép ban đầu. Việc so sánh giữa chi phí xin phép (tối đa 20 triệu đồng) với mức phạt tối thiểu (60 triệu đồng) và nguy cơ buộc tháo dỡ cho thấy rõ tại sao việc tuân thủ thủ tục cấp phép là lựa chọn tài chính đúng đắn.

Câu 2: Bị từ chối cấp phép có mất lệ phí không?

Theo quy định tại Điều 6 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí được nộp tại thời điểm cơ quan tiếp nhận xác định hồ sơ đủ điều kiện thụ lý. Nếu hồ sơ bị trả về do thiếu giấy tờ trước khi được thụ lý, bạn không phải nộp lệ phí. Nếu hồ sơ đã được thụ lý nhưng sau đó không được cấp phép vì không đáp ứng điều kiện pháp lý, lệ phí đã nộp thường không được hoàn lại (cần kiểm tra quy định cụ thể từng địa phương).

Câu 3: Lệ phí có thay đổi hàng năm không?

Mức lệ phí do HĐND tỉnh quyết định theo Thông tư 85/2019/TT-BTC và không thay đổi thường xuyên. Tuy nhiên, sau khi Luật Xây dựng 135/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2026, một số Nghị quyết của HĐND địa phương có thể được cập nhật để phù hợp với khung pháp lý mới. Bạn nên kiểm tra Nghị quyết HĐND tỉnh nơi xây dựng trước khi nộp hồ sơ.

Câu 4: Có thể nộp hồ sơ và lệ phí hoàn toàn trực tuyến không?

Theo định hướng của Luật Xây dựng 135/2025/QH15, tất cả công trình thuộc diện phải xin giấy phép sẽ đủ điều kiện thực hiện thủ tục trực tuyến toàn trình. Hiện tại (2026), nhiều tỉnh thành đã triển khai nộp hồ sơ và nộp lệ phí trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công tỉnh. Tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, quy trình trực tuyến một phần đã hoạt động ổn định.

Tổng hợp chi phí theo 3 kịch bản

Dưới đây là bảng tóm tắt giúp bạn lập kế hoạch tài chính trước khi khởi công:

Kịch bản 1 — Tự làm hồ sơ, nhờ kiến trúc sư quen vẽ bản vẽ:

Lệ phí hành chính (tùy tỉnh) + chi phí bản vẽ thiết kế + chi phí công chứng = tổng khoảng 3 – 6 triệu đồng.

Kịch bản 2 — Thuê đơn vị thiết kế uy tín, tự nộp hồ sơ:

Phí thiết kế bản vẽ xin phép + lệ phí hành chính + các giấy tờ liên quan = tổng khoảng 5 – 12 triệu đồng.

Kịch bản 3 — Thuê dịch vụ trọn gói từ A đến Z:

Bao gồm thiết kế, thẩm tra, nộp hồ sơ, nhận kết quả = tổng khoảng 8 – 20 triệu đồng.

Lưu ý về khung pháp lý mới từ 01/7/2026: Sau khi Luật Xây dựng 135/2025/QH15 có hiệu lực toàn bộ, quy trình cấp phép được tích hợp và số hóa mạnh hơn. Một số Nghị định hướng dẫn chi tiết đang trong quá trình hoàn thiện trong quý 2/2026 — bạn nên theo dõi Cổng thông tin của Bộ Xây dựng (moc.gov.vn) để cập nhật quy định mới nhất trước khi nộp hồ sơ.

Bài viết tổng hợp thông tin pháp lý từ: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 175/2024/NĐ-CP, Nghị định 140/2025/NĐ-CP, Nghị định 144/2025/NĐ-CP, Nghị định 16/2022/NĐ-CP và Thông tư 85/2019/TT-BTC. Thông tin mang tính tham khảo — bạn nên xác nhận mức lệ phí cụ thể với UBND cấp xã/phường nơi có đất xây dựng để có số liệu chính xác nhất tại thời điểm nộp hồ sơ.