Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15) có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và Nghị định số 217/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành đã thay đổi đáng kể quy trình xin giấy phép xây dựng tại Việt Nam. Những điểm mới này mở rộng diện miễn giấy phép, rút ngắn thời gian cấp phép, phân cấp thẩm quyền xuống cấp xã, và buộc toàn bộ hồ sơ phải nộp trực tuyến. Bài viết dưới đây tổng hợp từng thay đổi kèm căn cứ pháp lý cụ thể để chủ đầu tư, cá nhân và nhà đầu tư FDI có thể chuẩn bị đúng hướng từ đầu.
Giấy Phép Xây Dựng Là Gì Theo Luật Xây Dựng 2025?
Giấy phép xây dựng là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để được phép xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Theo Khoản 21 Điều 3 Luật Xây dựng 2025, định nghĩa này không thay đổi về bản chất, nhưng phạm vi đối tượng bắt buộc phải xin phép đã thu hẹp đáng kể so với Luật Xây dựng số 50/2014/QH13.
Luật 2025 phân 3 loại giấy phép xây dựng:
- Giấy phép xây dựng mới — cấp cho công trình xây dựng từ đầu.
- Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình — cấp khi thay đổi kết cấu hoặc vị trí công trình hiện hữu.
- Giấy phép xây dựng có thời hạn — cấp cho công trình nằm trong khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa triển khai và chưa có quyết định thu hồi đất.
(Nếu bạn chưa rõ điều kiện cấp phép, thành phần hồ sơ và quy trình nộp hồ sơ, hãy xem chi tiết tại: Bài Giấy phép xây dựng là gì theo Luật Xây dựng 2025
Những Công Trình Nào Được Miễn Giấy Phép Xây Dựng?
Theo Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, diện miễn giấy phép được mở rộng đáng kể so với luật cũ. Dưới đây là danh sách đầy đủ các trường hợp không cần xin giấy phép trước khi khởi công:
| Nhóm | Công trình được miễn | Ghi chú |
|---|---|---|
| Công trình an ninh, quốc phòng | Công trình bí mật nhà nước; công trình khẩn cấp, cấp bách; công trình tạm; công trình trên đất quốc phòng, an ninh | Không cần thông báo khởi công |
| Đầu tư công đặc biệt | Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt hoặc theo thủ tục đầu tư đặc biệt | Không cần thông báo |
| Đầu tư công thông thường | Công trình do Thủ tướng, Bộ trưởng, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư | Gửi thông báo khởi công |
| Công trình tuyến liên tỉnh | Công trình xây dựng theo tuyến qua từ 2 tỉnh trở lên hoặc ngoài khu đô thị đã có quy hoạch | Gửi thông báo khởi công |
| Công trình trên biển / hàng không | Công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển; sân bay, công trình bảo đảm hoạt động bay | Gửi thông báo kèm hồ sơ |
| Công trình đặc thù | Công trình quảng cáo không thuộc diện cấp phép theo pháp luật quảng cáo; hạ tầng viễn thông thụ động | Gửi thông báo kèm hồ sơ |
| Dự án đã thẩm định BCNKT | Công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc BCNKT điều chỉnh và đã phê duyệt | Gửi thông báo kèm hồ sơ — ĐIỂM MỚI QUAN TRỌNG |
| Công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ nhỏ | Công trình cấp IV; nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², không nằm trong khu đô thị / khu chức năng / khu vực có quy chế quản lý kiến trúc | Hộ gia đình, cá nhân không cần thông báo khởi công |
| Sửa chữa, cải tạo nội thất | Sửa chữa bên trong công trình hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu kiến trúc; không thay đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, đảm bảo PCCC | Gửi thông báo kèm hồ sơ |
Lưu ý quan trọng: Nhà ở riêng lẻ nằm trong khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, khu vực có quy chế quản lý kiến trúc — dù chỉ 1 tầng — vẫn phải xin giấy phép xây dựng.
Cơ Chế Thông Báo Khởi Công — Thay Thế Giấy Phép Xây Dựng
Cơ chế thông báo khởi công là quy định hoàn toàn mới trong Luật Xây dựng 2025, được quy định tại Khoản 3 Điều 43. Thay vì xin giấy phép, chủ đầu tư gửi thông báo đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp địa phương. Có 2 hình thức:
| Hình thức | Đối tượng áp dụng | Nội dung phải gửi |
|---|---|---|
| Thông báo đơn giản (không kèm hồ sơ) | Công trình đầu tư công do cấp có thẩm quyền quyết định; công trình tuyến liên tỉnh | Văn bản thông báo khởi công |
| Thông báo kèm hồ sơ | Hầu hết các nhóm miễn phép còn lại (trừ công trình bí mật, khẩn cấp, xây dựng tạm, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) | Hồ sơ tương đương hồ sơ đề nghị cấp GPXD, không bao gồm Đơn đề nghị cấp phép |
Điều Kiện Cấp Giấy Phép Xây Dựng Theo Luật 2025
Theo Khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025, công trình phải đáp ứng đủ 3 điều kiện sau mới được cấp giấy phép:
- Phù hợp mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai — đất ở xây nhà ở, đất công nghiệp xây nhà xưởng, v.v.
- Phù hợp quy hoạch đô thị và nông thôn, thiết kế đô thị riêng, quy chế quản lý kiến trúc hoặc quy hoạch chi tiết ngành được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Thiết kế xây dựng đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận; tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy (PCCC); đảm bảo khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Riêng giấy phép xây dựng có thời hạn không cần đáp ứng điều kiện quy hoạch tại điểm 2 — áp dụng cho công trình trong khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa triển khai.
Chuyển Đổi Số Và Nộp Hồ Sơ Trực Tuyến
Theo Khoản 1 Điều 54 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp, điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại giấy phép xây dựng phải được nộp trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia.
Nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua bưu chính công ích chỉ được áp dụng trong trường hợp sự cố khách quan, đột xuất không thể thực hiện trên môi trường điện tử.
Kết quả cấp phép được trả trực tuyến hoặc qua bưu chính — không cần đến trực tiếp nhận.
Phân Cấp Mạnh Mẽ Thẩm Quyền Cấp Phép Xây Dựng
Nghị định số 217/2026/NĐ-CP (Điều 53) đã phân cấp thẩm quyền cấp phép rõ ràng hơn so với quy định cũ, trong đó điểm đáng chú ý là UBND cấp xã được trao thẩm quyền trực tiếp cấp giấy phép xây dựng:
| Cơ quan | Thẩm quyền cấp GPXD |
|---|---|
| UBND cấp xã | Công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn |
| Ban quản lý KCN / KCX / KKT / Khu CNC | Công trình trong phạm vi khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao được giao quản lý |
| Sở Xây dựng | Các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh không thuộc 2 nhóm trên |
Nguyên tắc xác định thẩm quyền trong một số trường hợp đặc biệt:
- Dự án có nhiều công trình với cấp khác nhau → thẩm quyền cấp phép theo cấp công trình cao nhất trong dự án.
- Điều chỉnh thiết kế làm thay đổi cấp công trình → thẩm quyền xác định theo cấp công trình sau điều chỉnh.
- Cơ quan cấp phép cũng là cơ quan duy nhất có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi và hủy giấy phép đã cấp.
Thời Hạn Cấp Giấy Phép Xây Dựng Theo Nghị Định 217
Theo Điều 54 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, thời hạn giải quyết hồ sơ được rút ngắn và phân loại cụ thể:
| Loại thủ tục | Thời hạn cấp |
|---|---|
| Cấp GPXD mới, di dời, có thời hạn — nhà ở riêng lẻ | 7 ngày làm việc |
| Cấp GPXD mới, di dời, có thời hạn — công trình còn lại | 10 ngày làm việc |
| Điều chỉnh GPXD, cấp GPXD sửa chữa, cải tạo | 9 ngày làm việc |
| Gia hạn hoặc cấp lại GPXD | 5 ngày làm việc |
Quy trình nội bộ của cơ quan cấp phép:
- Trong 3 ngày làm việc (nhà ở riêng lẻ) hoặc 5 ngày làm việc (công trình khác) kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép phải thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa nếu cần.
- Cơ quan được lấy ý kiến phải trả lời trong 2 ngày làm việc. Nếu không trả lời → mặc nhiên đồng ý và chịu trách nhiệm về lĩnh vực của mình.
- Thông báo bổ sung hồ sơ chỉ được thực hiện 1 lần qua email hoặc tin nhắn.
Quy Định Mới Về Hiệu Lực Và Gia Hạn Giấy Phép
- Thời hạn khởi công: Giấy phép có hiệu lực khởi công trong vòng 12 tháng.
- Số lần gia hạn: Chủ đầu tư được phép gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng
So Sánh Luật Xây Dựng 2014 và Luật Xây Dựng 2025
| Tiêu chí so sánh | Luật Xây dựng 2014 (cũ) | Luật Xây dựng 2025 (mới) |
|---|---|---|
| Dự án đã thẩm định BCNKT | Vẫn phải xin GPXD | Miễn hoàn toàn, chỉ gửi thông báo kèm hồ sơ |
| Nhà ở riêng lẻ nông thôn nhỏ | Quy định phức tạp, nhiều trường hợp vẫn phải xin phép | Miễn nếu < 7 tầng, < 500 m², ngoài khu đô thị / khu chức năng |
| Sửa chữa nội thất | Nhiều trường hợp phải xin phép | Miễn nếu không thay đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu |
| Thẩm quyền cấp phép cấp nhỏ | UBND cấp huyện | UBND cấp xã (công trình cấp III, IV, nhà ở riêng lẻ) |
| Thời hạn cấp GPXD nhà ở | 15 ngày làm việc | 7 ngày làm việc |
| Hình thức nộp hồ sơ | Nộp trực tiếp hoặc bưu chính | Bắt buộc trực tuyến qua Cổng DVC quốc gia |
| Trách nhiệm cán bộ cấp phép | Chịu trách nhiệm theo quy định chung | Bồi thường thiệt hại nếu cấp phép sai hoặc cấp phép chậm |
| Cơ chế thông báo khởi công | Chưa có | Áp dụng toàn diện thay thế GPXD cho nhiều nhóm công trình |
Điều Khoản Chuyển Tiếp — Xử Lý Công Trình Đang Triển Khai
Theo Điều 95 Luật Xây dựng 2025, các công trình đang triển khai trước ngày 01/7/2026 được xử lý theo các nguyên tắc sau:
- Dự án đã được phê duyệt trước ngày 01/7/2026 → không phải phê duyệt lại, các hoạt động tiếp theo thực hiện theo Luật 2025.
- Công trình đã được cấp GPXD theo Luật 2014 mà nay thuộc diện miễn phép theo Luật 2025 → nếu có điều chỉnh thiết kế, không phải điều chỉnh GPXD.
- Công trình đã thẩm định thiết kế sau TKCS theo Luật 2014, đủ điều kiện cấp phép theo Luật 2014 → được miễn GPXD theo Luật 2025.
- Dự án đã cấp GPXD trước ngày 01/01/2026, BCNKT điều chỉnh đã được thẩm định và phê duyệt → không phải điều chỉnh GPXD.
- Công trình miễn GPXD theo Luật 2014, đủ điều kiện khởi công trước ngày 01/01/2026 → tiếp tục miễn GPXD.
Trách Nhiệm Của Cơ Quan Cấp Giấy Phép Xây Dựng
Theo Khoản 2 Điều 45 Luật Xây dựng 2025, cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD chịu các trách nhiệm sau:
- Niêm yết công khai và giải thích quy định cấp phép.
- Theo dõi, trả kết quả hoặc thông báo về hồ sơ chưa đủ điều kiện.
- Cấp phép đúng quy trình và trong thời hạn quy định.
- Kiểm tra việc xây dựng theo giấy phép; đình chỉ, thu hồi giấy phép theo thẩm quyền.
- Người có thẩm quyền cấp GPXD phải bồi thường thiệt hại nếu cấp phép sai hoặc cấp phép chậm — đây là quy định ràng buộc trách nhiệm cán bộ rõ ràng hơn so với luật cũ.
Câu Hỏi Thường Gặp Về Quy Định Giấy Phép Xây Dựng
1. Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ ngày nào?
- 01/7/2026: hiệu lực chính thức toàn bộ luật
- 01/01/2026: riêng 2 quy định về thông báo khởi công và miễn giấy phép xây dựng (Khoản 2, 3 Điều 43 và Điều 71) đã có hiệu lực sớm hơn
2. Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có cần xin giấy phép xây dựng không?
Không cần, nếu đáp ứng đồng thời cả 3 điều kiện sau:
- Dưới 7 tầng
- Tổng diện tích sàn dưới 500 m²
- Không thuộc khu chức năng, khu đô thị, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, hoặc khu vực có quy chế quản lý kiến trúc
3. Dự án nhà máy đã thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi có cần xin giấy phép xây dựng không?
Không cần xin giấy phép. Thay vào đó, chủ đầu tư cần:
- Gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước cấp địa phương
- Kèm hồ sơ tương đương hồ sơ cấp phép (không cần Đơn đề nghị cấp phép)
4. Ai cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ?
UBND cấp xã cấp giấy phép cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn (theo Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP)
5. Nộp hồ sơ giấy phép xây dựng theo hình thức nào?
- Bắt buộc nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia
- Chỉ được nộp trực tiếp hoặc qua bưu chính khi có sự cố khách quan
6. Sửa chữa phòng ngủ trong nhà có cần xin giấy phép xây dựng không?
Không cần, nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện:
- Chỉ sửa chữa bên trong công trình
- Không thay đổi mục đích và công năng sử dụng
- Không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực
- Đảm bảo yêu cầu về phòng cháy chữa cháy (PCCC)
Kết Luận
Luật Xây dựng 2025 và Nghị định số 217/2026/NĐ-CP tạo ra 4 thay đổi cốt lõi ảnh hưởng trực tiếp đến chủ đầu tư: mở rộng diện miễn giấy phép (đặc biệt với dự án đã thẩm định BCNKT), rút ngắn thời hạn cấp phép còn 7–10 ngày làm việc, phân cấp thẩm quyền xuống UBND cấp xã, và bắt buộc nộp hồ sơ trực tuyến.
Công trình đang triển khai trước ngày 01/7/2026 được bảo vệ bởi điều khoản chuyển tiếp — không phải làm lại hồ sơ nếu đã đáp ứng đủ điều kiện theo luật cũ.
Nếu bạn cần tư vấn về quy trình xin giấy phép xây dựng cho nhà xưởng, nhà ở riêng lẻ hoặc công trình dân dụng tại Bình Dương, bạn tham khảo dịch vụ xin giấy phép xây dựng chuyên nghiệp hoặc liên hệ trực tiếp cho Trường Lũy theo thông tin ở dưới.
Liên hệ Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Trường Lũy
📞 Hotline: 0869 277 691 (Mrs. Như)
📧 Email: xaydungtruongluy@gmail.com
🌐 Website: xaydungtruongluy.com
📍 Địa chỉ: Số 29, Đường số 2, Khu tái định cư Phú Hòa 11, KP. 3, P. Phú Lợi, TP. Hồ Chí Minh
👉 Tư vấn miễn phí dịch vụ lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, xin giấy phép xây dựng, trọn gói thủ tục xin giấy phép đầu tư và chủ trương đầu tư dự án. Chúng tôi chuyên hỗ trợ chuyển mục đích sử dụng đất sang đất SKC, đo đạc địa chính và các thủ tục pháp lý liên quan đến xây dựng. – Hãy gọi cho chúng tôi ngay hôm nay!
