Từ ngày 01/7/2026, công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên phải áp dụng BIM (mô hình thông tin công trình) kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, theo Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Với chủ đầu tư chuẩn bị xin giấy phép xây dựng, quy định này đặt ra 3 câu hỏi: công trình có thuộc diện bắt buộc BIM không, có còn phải xin giấy phép không, và hồ sơ thay đổi ra sao.
Nhiều công trình có BIM được miễn giấy phép vì dự án đã qua cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định. Trường hợp vẫn phải xin phép, hồ sơ được nộp trực tuyến, và ở địa phương đã đủ điều kiện, mô hình BIM được dùng thay bản vẽ giấy.
BIM là gì và liên quan gì đến giấy phép xây dựng?
BIM là mô hình thông tin công trình: mô hình số ba chiều thể hiện vị trí, hình khối, kích thước và thông tin kỹ thuật của công trình. Với công trình thuộc diện bắt buộc, mô hình được lập từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi. Vì vậy khi chủ đầu tư xin giấy phép xây dựng, mô hình BIM đã có sẵn và được cơ quan nhà nước dùng để quản lý, đối chiếu thiết kế.
Căn cứ pháp lý:
- Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15), điểm b khoản 3 Điều 7: yêu cầu ứng dụng mô hình thông tin công trình trong hoạt động xây dựng.
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Điều 8: quy định chi tiết đối tượng áp dụng, dữ liệu nộp và cách cơ quan nhà nước sử dụng BIM.
- Hiệu lực: từ ngày 01/7/2026 (khoản 1 Điều 75 Nghị định 217). Nghị định 175/2024/NĐ-CP hết hiệu lực cùng ngày (khoản 2 Điều 75).
Tham khảo: Thiết kế mô hình BIM trong lĩnh vực xây dựng
Công trình nào phải áp dụng BIM khi xin giấy phép xây dựng?
Công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên bắt buộc áp dụng BIM, kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217). Công trình cấp III, cấp IV và công trình sửa chữa, cải tạo không bắt buộc, chỉ được khuyến khích áp dụng.
Một công trình thuộc diện bắt buộc khi đáp ứng đủ 3 điều kiện:
- Là công trình xây dựng mới, không phải sửa chữa, cải tạo.
- Cấp công trình từ cấp II trở lên. Cấp công trình phục vụ quản lý hoạt động xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết (điểm a khoản 2 Điều 6 Luật Xây dựng 2025).
- Thuộc dự án có lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, vì BIM được áp dụng từ giai đoạn này.
Công trình theo tuyến gồm đường bộ, đường sắt, đường dây tải điện, đường ống cấp thoát nước, đê, kè và các công trình tương tự (khoản 3 Điều 3 Nghị định 217). Với nhóm này, việc có áp dụng BIM hay không do người quyết định đầu tư quyết định, căn cứ tính khả thi và điều kiện thực tế của dự án.
Công trình cấp 2 gồm những công trình nào?
Theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, cấp công trình xây dựng của một công trình độc lập được xác định theo cấp cao nhất giữa Quy mô kết cấu (Phụ lục II) và Mức độ quan trọng hoặc Quy mô công suất (Phụ lục I).
Dưới đây là tổng hợp chi tiết các loại công trình được xếp vào Công trình cấp II:
| Nhóm công trình | Loại/Hạng mục | Tiêu chí Công trình cấp II |
|---|---|---|
| I. QUY MÔ KẾT CẤU | Nhà và kết cấu dạng nhà | Xác định theo một trong các tiêu chí dưới đây |
| Chiều cao công trình | > 28 m – 75 m | |
| Số tầng cao | 8 – 24 tầng | |
| Tổng diện tích sàn | > 10.000 m² – 30.000 m² | |
| Nhịp kết cấu lớn nhất | 50 m – < 100 m | |
| Độ sâu ngầm | 6 m – 18 m | |
| Số tầng ngầm | 2 – 4 tầng ngầm | |
| II.A. DÂN DỤNG | Trường tiểu học | ≥ 700 học sinh |
| THCS, THPT, trường phổ thông nhiều cấp | ≥ 1.350 học sinh | |
| Đại học, cao đẳng, trung cấp, trung tâm GDNN | 5.000 – 8.000 sinh viên/học viên | |
| Bệnh viện đa khoa, chuyên khoa | 250 – < 500 giường bệnh | |
| Trung tâm thí nghiệm an toàn sinh học | ATSH cấp độ 3 | |
| Sân vận động, sân thi đấu ngoài trời có khán đài | 5.000 – 20.000 chỗ | |
| Nhà thi đấu, tập luyện có khán đài | 2.000 – < 5.000 chỗ | |
| Sân gôn | ≥ 18 lỗ | |
| Trung tâm hội nghị, nhà văn hóa, nhà hát, rạp chiếu phim, rạp xiếc | > 300 – 1.200 người | |
| Bảo tàng, thư viện, triển lãm, nhà trưng bày | Cấp Tỉnh hoặc cấp Ngành | |
| Trụ sở làm việc | Cấp Cục, cấp Sở và tương đương | |
| Tòa án, Viện kiểm sát | Cấp tỉnh, cấp khu vực | |
| II.B. CÔNG NGHIỆP | Mỏ VLXD có sử dụng vật liệu nổ | Mọi quy mô |
| Khai thác mỏ VLXD không dùng vật liệu nổ | ≥ 1 triệu m³/năm | |
| Nhà máy sản xuất clinker, xi măng | < 2 triệu tấn/năm | |
| Nhà máy thủy điện | > 50 – 1.000 MW | |
| Hồ chứa thủy điện | > 200 – 1.000 triệu m³ | |
| Đường hầm dẫn nước có áp | 100 – < 500 m cột nước | |
| Điện gió, điện mặt trời | > 15 – < 50 MW | |
| Đường dây và trạm biến áp | 220 kV | |
| Kho xăng dầu, kho chứa khí hóa lỏng | 5 – 100 nghìn m³ | |
| Kho lưu động VLNCN/tiền chất thuốc nổ | Thuộc cấp II | |
| Kho hóa chất nguy hiểm | 500 – < 1.000 tấn | |
| II.C. HẠ TẦNG KỸ THUẬT | Nhà máy nước, công trình xử lý nước sạch | 30.000 – < 150.000 m³/ngày đêm |
| Trạm bơm nước thô, nước sạch/tăng áp | 40.000 – < 180.000 m³/ngày đêm | |
| Trạm bơm nước mưa | 10 – < 25 m³/s | |
| Xử lý chất thải rắn thông thường | 200 – < 500 tấn/ngày đêm | |
| Xử lý chất thải rắn nguy hại | 20 – 100 tấn/ngày đêm | |
| Công viên | 10 – 20 ha | |
| Nghĩa trang | 30 – 60 ha | |
| Nhà tang lễ | Cấp II, trừ Nhà tang lễ Quốc gia thuộc cấp I | |
| Cơ sở hỏa táng | Cấp II với mọi quy mô | |
| Nhà để xe ô tô ngầm | 300 – < 500 chỗ | |
| Nhà để xe ô tô nổi | 500 – < 1.000 chỗ | |
| II.D. GIAO THÔNG | Đường ô tô cao tốc | Không thấp hơn cấp II |
| Cầu đường bộ – nhịp lớn nhất | > 42 – 100 m | |
| Cầu đường bộ – chiều cao trụ cầu | 30 – 75 m | |
| Hầm giao thông đường bộ, đường sắt | 500 – 1.500 m | |
| Bến cảng biển hàng hóa | > 20 – 40 nghìn DWT | |
| Đăng tiêu, hải đăng | 26,5 – < 58 m |
—————————-
Có thể thấy, với các công trình cấp 2 phổ biến như chung cư cao tầng, trường học, bệnh viện… ở khu đô thị hoặc nhà xưởng, nhà kho có diện tích sàn trên 1 ha đều phải thực hiện mô hình BIM thay cho bản vẽ giấy trong hồ sơ xin phép xây dựng. Vì vậy, bạn nên tham khảo dịch vụ thiết kế mô hình BIM của Trường Lũy giúp hồ sơ xin giấy phép xây dựng được duyệt nhanh chóng và đúng theo quy định pháp luật.
GỌI NGAY
Công trình có BIM có còn phải xin giấy phép xây dựng không?
Không phải mọi công trình có BIM đều phải xin giấy phép. Công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã được phê duyệt thì được miễn giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư chỉ gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ (điểm e khoản 2 và điểm b khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025).
Lý do nhiều công trình có BIM thuộc diện miễn xin phép xây dựng: dữ liệu BIM được nộp cho cơ quan chuyên môn về xây dựng ngay khi trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (khoản 3 Điều 8 Nghị định 217). Thiết kế đã được kiểm tra ở bước thẩm định, nên không phải kiểm tra lại ở bước cấp phép. Quy định miễn phép tại khoản 2, khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 (khoản 2 Điều 94).
Trường hợp được miễn giấy phép xây dựng
- Công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ, bộ, cơ quan ngang bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư (điểm b khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025).
- Công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã được phê duyệt (điểm e khoản 2 Điều 43). Các dự án thuộc diện thẩm định này gồm (khoản 1 Điều 32 Nghị định 217):
- Dự án đầu tư công.
- Dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).
- Dự án đầu tư kinh doanh quy mô lớn: dự án do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc đáp ứng tiêu chí dự án quan trọng quốc gia.
- Dự án đầu tư kinh doanh có công trình thuộc danh mục tại Phụ lục IV Nghị định 217 (công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng).
Trường hợp vẫn phải xin giấy phép xây dựng
- Công trình mới từ cấp II thuộc dự án đầu tư kinh doanh không thuộc diện cơ quan chuyên môn thẩm định. Dự án này do người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định (khoản 4 Điều 26 Luật Xây dựng 2025). Ví dụ: nhà xưởng, kho bãi do doanh nghiệp tự đầu tư, nếu công trình không thuộc danh mục Phụ lục IV.
- Công trình thuộc dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Dự án loại này không thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng (khoản 2 Điều 27 Luật Xây dựng 2025), nên phải xin phép, trừ khi thuộc trường hợp miễn khác tại khoản 2 Điều 43.
| Trường hợp | Phải xin giấy phép? | Việc phải làm trước khi khởi công | Căn cứ |
|---|---|---|---|
| Dự án đầu tư công | Không | Gửi thông báo khởi công | Điểm b khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 43 Luật |
| Dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và phê duyệt | Không | Gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ tương ứng hồ sơ xin phép, không cần đơn | Điểm e khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 43 Luật |
| Dự án đầu tư kinh doanh do người quyết định đầu tư tự thẩm định | Có | Xin giấy phép xây dựng | Khoản 2 Điều 43 Luật; Điều 53 Nghị định 217 |
| Dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật | Có, trừ trường hợp miễn khác | Xin giấy phép xây dựng | Khoản 2 Điều 27, khoản 2 Điều 43 Luật |
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng thay đổi gì khi công trình có BIM?
Thành phần hồ sơ xin giấy phép xây dựng không có mục riêng cho BIM và vẫn thực hiện theo khoản 1 Điều 57 Nghị định 217. Thay đổi nằm ở cách nộp: hồ sơ được nộp trực tuyến, bản vẽ có chữ ký số, và ở địa phương đã đủ điều kiện, mô hình BIM được dùng thay bản vẽ giấy với giá trị pháp lý tương đương.
Thành phần hồ sơ xin giấy phép xây dựng mới
Áp dụng cho công trình theo tuyến và không theo tuyến (khoản 1 Điều 57 Nghị định 217):
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II.
- Giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55, hoặc văn bản chấp thuận vị trí và phương án tuyến, hoặc quyết định thu hồi đất.
- Quyết định phê duyệt dự án, kèm:
- Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng (nếu có).
- Kết quả thủ tục về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ (nếu có yêu cầu).
- Kết quả thủ tục về bảo vệ môi trường (nếu có yêu cầu).
- Ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh (nếu có yêu cầu).
- Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt, gồm:
- Tổng mặt bằng dự án, mặt bằng định vị công trình.
- Mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt kiến trúc chủ yếu (hoặc bình đồ, mặt cắt tuyến với công trình theo tuyến).
- Mặt bằng, mặt cắt móng và giải pháp kết cấu chính.
- Mặt bằng đấu nối hạ tầng kỹ thuật bên ngoài.
Khi nào mô hình BIM thay bản vẽ giấy?
Mô hình BIM thay hồ sơ thiết kế dạng giấy khi cơ quan quản lý nhà nước đủ điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, nhân lực và hệ thống công nghệ để sử dụng hoàn toàn mô hình BIM (điểm b khoản 5 Điều 8 Nghị định 217). Khi đó, chủ đầu tư không phải nộp bản vẽ giấy với các nội dung đã thể hiện đầy đủ, chính xác trong mô hình.
- Thời điểm áp dụng tùy từng địa phương: bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng lộ trình chuyển đổi sang sử dụng BIM (điểm a khoản 5 Điều 8). Trước khi nộp hồ sơ, chủ đầu tư nên hỏi cơ quan cấp phép đã áp dụng hay chưa.
- Trách nhiệm về dữ liệu: chủ đầu tư bảo đảm dữ liệu BIM đầy đủ, chính xác và thống nhất (điểm d khoản 5 Điều 8).
- Định dạng dữ liệu: khi nộp BIM cho cơ quan chuyên môn về xây dựng, dữ liệu dùng định dạng chuẩn mở IFC hoặc định dạng mở khác phù hợp (điểm a khoản 3 Điều 8).
Yêu cầu với hồ sơ điện tử
- Nộp trực tuyến toàn trình tại Cổng Dịch vụ công quốc gia (khoản 1 Điều 56 Nghị định 217).
- Bản vẽ có chữ ký số của tổ chức, cá nhân thiết kế, đúng quy cách tại Điều 18 (khoản 3 Điều 56).
- Dữ liệu có cấu trúc, đáp ứng yêu cầu về dữ liệu không gian và hệ tọa độ (khoản 2 Điều 7).
- Không nộp lại giấy tờ đã có trên cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng, đất đai khi dữ liệu đã được cập nhật hoặc kết nối (khoản 3 Điều 7, khoản 2 Điều 56).
Cơ quan cấp phép kiểm tra những gì và trong bao lâu?
Cơ quan cấp phép đối chiếu bản vẽ trong hồ sơ xin phép với thiết kế đã được thẩm định, bản vẽ thẩm duyệt phòng cháy và chữa cháy, và Báo cáo kết quả thẩm tra (khoản 6 Điều 54 Nghị định 217). Thời hạn cấp giấy phép xây dựng mới cho công trình không phải nhà ở riêng lẻ là 10 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
| Nội dung | Quy định | Căn cứ (Nghị định 217) |
|---|---|---|
| Cơ quan cấp phép công trình từ cấp II | Sở Xây dựng; Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế với công trình trong khu | Khoản 2, khoản 3 Điều 53 |
| Dự án có nhiều công trình khác cấp | Thẩm quyền xác định theo công trình có cấp cao nhất | Điểm c khoản 4 Điều 53 |
| Nội dung đối chiếu | Bản vẽ xin phép với thiết kế đã thẩm định; với bản vẽ thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy; tính hợp lệ của Báo cáo thẩm tra | Khoản 6 Điều 54 |
| Thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa | 05 ngày làm việc | Điểm a khoản 2 Điều 54 |
| Yêu cầu bổ sung hồ sơ | Thông báo 01 lần; chủ đầu tư bổ sung trong 02 ngày làm việc | Điểm b khoản 2 Điều 54 |
| Thời hạn cấp giấy phép mới | 10 ngày làm việc | Điểm b khoản 1 Điều 54 |
| Nhận kết quả | Trực tuyến hoặc qua dịch vụ bưu chính | Điểm a khoản 4 Điều 54 |
Với dữ liệu BIM, cơ quan chuyên môn về xây dựng được dùng mô hình để thẩm định các nội dung: vị trí, hình khối, kích thước chủ yếu; phương án kiến trúc, kết cấu chính; tổ chức không gian, hệ thống kỹ thuật; sự tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn; xung đột kỹ thuật và các chỉ tiêu chủ yếu (điểm c khoản 5 Điều 8). Các nội dung này đã được kiểm tra ở bước thẩm định, nên ở bước cấp phép, cơ quan cấp phép chủ yếu đối chiếu sự phù hợp.
Điều chỉnh giấy phép và cập nhật BIM sau khi được cấp phép
Sau khi có giấy phép, nếu điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung tại khoản 1 Điều 63 Nghị định 217, chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng. Khi công trình hoàn thành, mô hình BIM hoàn công phải được cập nhật vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.
Các thay đổi buộc phải điều chỉnh giấy phép:
- Hình thức kiến trúc mặt ngoài, với công trình thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc.
- Vị trí xây dựng, diện tích xây dựng, số tầng hoặc giải pháp kết cấu chính.
- Phân khu chức năng sử dụng chính bên trong công trình.
Thời hạn cấp giấy phép điều chỉnh là 09 ngày làm việc (điểm b khoản 1 Điều 54). Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư cập nhật mô hình BIM hoàn công đã chuẩn hóa vào Cơ sở dữ liệu quốc gia và bàn giao toàn bộ dữ liệu BIM cho đơn vị quản lý, vận hành công trình (điểm đ khoản 5 Điều 8).
Kết luận
Từ ngày 01/7/2026, BIM bắt buộc với công trình xây dựng mới từ cấp II, nhưng không làm phát sinh thành phần hồ sơ cấp phép mới. Trước khi lập hồ sơ, chủ đầu tư cần trả lời 3 câu hỏi theo thứ tự:
- Công trình có phải là công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên không?
- Dự án có thuộc diện cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi không? Nếu có, công trình được miễn giấy phép và chỉ gửi thông báo khởi công.
- Nếu phải xin phép, cơ quan cấp phép tại địa phương đã sử dụng mô hình BIM thay bản vẽ giấy chưa?
Liên hệ Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Trường Lũy
📞 Hotline: 0869 277 691 (Mrs. Như)
📧 Email: xaydungtruongluy@gmail.com
🌐 Website: xaydungtruongluy.com
📍 Địa chỉ: Số 29, Đường số 2, Khu tái định cư Phú Hòa 11, KP. 3, P. Phú Lợi, TP. Hồ Chí Minh
👉 Tư vấn miễn phí dịch vụ lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, xin giấy phép xây dựng, trọn gói thủ tục xin giấy phép đầu tư và chủ trương đầu tư dự án. Chúng tôi chuyên hỗ trợ chuyển mục đích sử dụng đất sang đất SKC, đo đạc địa chính và các thủ tục pháp lý liên quan đến xây dựng. – Hãy gọi cho chúng tôi ngay hôm nay!
