Quy Hoạch Xây Dựng Khu Công Nghiệp: Quy Trình, Điều Kiện Pháp Lý và Những Điều Cần Biết

Quy hoạch xây dựng khu công nghiệp là bước khởi đầu bắt buộc, có tính quyết định đối với toàn bộ vòng đời pháp lý của một dự án hạ tầng công nghiệp. Không có đồ án quy hoạch được phê duyệt, không một công trình nào trong khu công nghiệp được cấp phép xây dựng, không một doanh nghiệp thứ cấp nào có thể triển khai đầu tư đúng quy định.

Hiểu đúng và đầy đủ quy trình này — đặc biệt trong bối cảnh hệ thống pháp luật xây dựng vừa được tái cấu trúc toàn diện từ năm 2025 — là yếu tố sống còn với mọi chủ đầu tư hạ tầng KCN, tổ chức tư vấn và cơ quan quản lý nhà nước.

Bài viết này tổng hợp đầy đủ từ căn cứ pháp lý, cấu trúc quy hoạch, vai trò các bên, quy trình 5 bước, đến các điều kiện pháp lý bổ sung — tất cả được cập nhật theo bộ văn bản pháp luật có hiệu lực từ năm 2025–2026.

1. Quy Hoạch Xây Dựng Khu Công Nghiệp Là Gì?

Khu công nghiệp (KCN) theo hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành được xếp vào nhóm “khu chức năng” — một trong năm loại đối tượng của hệ thống quy hoạch đô thị và nông thôn theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 (được sửa đổi, bổ sung quan trọng bởi Luật số 144/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026). Cùng thuộc nhóm khu chức năng còn có: khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, v.v.

Quy hoạch xây dựng khu công nghiệp là hoạt động tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho khu vực được xác định là KCN trong quy hoạch tỉnh — nhằm tạo lập môi trường sản xuất công nghiệp hiện đại, đồng bộ, đáp ứng nhu cầu thu hút đầu tư và phát triển kinh tế địa phương.

Về bản chất pháp lý, quy hoạch KCN là cơ sở để:

• Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất
• Cấp giấy phép xây dựng hạ tầng KCN và các công trình thứ cấp trong KCN
• Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (BCNKKT) của dự án đầu tư xây dựng
• Xác lập quyền và nghĩa vụ pháp lý của chủ đầu tư hạ tầng KCN với Nhà nước và nhà đầu tư thứ cấp

Cần phân biệt rõ: quy hoạch xây dựng KCN không phải là quy hoạch sử dụng đất (do Bộ TN&MT/UBND tỉnh lập theo Luật Đất đai) và cũng không phải là quy hoạch tỉnh (theo Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15). Ba loại quy hoạch này có mối quan hệ thứ bậc: quy hoạch tỉnh và quy hoạch sử dụng đất là nền tảng để KCN được đưa vào danh mục phát triển, từ đó quy hoạch xây dựng KCN mới được lập.

2. Hệ Thống Văn Bản Pháp Lý Điều Chỉnh Quy Hoạch Xây Dựng KCN Hiện Hành

Từ năm 2025, hệ thống pháp lý về quy hoạch xây dựng KCN tại Việt Nam được tái cấu trúc toàn diện. Người thực hành cần nắm chắc tầng bậc hiệu lực của từng văn bản để xác định đúng trình tự áp dụng.

Luật và văn bản cấp Quốc hội

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 —  có hiệu lực toàn bộ từ ngày 01/07/2026 (riêng một số điều về miễn giấy phép xây dựng và điều khoản chuyển tiếp có hiệu lực từ 01/01/2026). Đây là luật khung điều chỉnh toàn bộ hoạt động xây dựng tại Việt Nam.

Luật số 144/2025/QH15 — Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn — có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 (một số điều khoản chuyển tiếp áp dụng đến hết ngày 28/02/2027). Văn bản này trực tiếp quy định hệ thống quy hoạch khu chức năng (bao gồm KCN), đặc biệt là điều khoản miễn lập nhiệm vụ quy hoạch và phân định thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch giữa UBND tỉnh, Ban Quản lý KCN/KKT và UBND cấp xã.

Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15 — điều chỉnh hệ thống quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng và quy hoạch tỉnh. KCN được tích hợp vào quy hoạch tỉnh theo luật này, là căn cứ cấp cao nhất để xác định địa điểm và quy mô KCN trước khi lập quy hoạch xây dựng.

Nghị định của Chính phủ

Nghị định số 178/2025/NĐ-CP — ban hành ngày 01/7/2025, quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Đây là văn bản hướng dẫn kỹ thuật quan trọng về trình tự lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu chức năng, bao gồm KCN.

Nghị định số 145/2025/NĐ-CP — ban hành ngày 12/6/2025, quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp (tỉnh và xã — theo mô hình chính quyền địa phương mới sau sắp xếp đơn vị hành chính), phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực quy hoạch đô thị và nông thôn. Nghị định này xác định rõ UBND cấp tỉnh và UBND cấp xã có thẩm quyền gì trong từng bước lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch KCN.

Thông tư của Bộ Xây dựng

Thông tư số 16/2025/TT-BXD — ban hành ngày 30/6/2025, quy định chi tiết kỹ thuật về thành phần hồ sơ, quy cách thể hiện bản vẽ, thuyết minh của nhiệm vụ quy hoạch và đồ án quy hoạch đô thị và nông thôn. Đây là văn bản “tay nghề” mà tổ chức tư vấn lập quy hoạch KCN phải nắm vững để lập hồ sơ đúng quy chuẩn.

Thông tư số 43/2025/TT-BXD — sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 16/2025/TT-BXD, cập nhật các yêu cầu kỹ thuật phát sinh trong quá trình triển khai thực tiễn.

Lưu ý quan trọng về hiệu lực chuyển tiếp: Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý KCN và khu kinh tế vẫn còn hiệu lực và là căn cứ quan trọng điều chỉnh hoạt động quản lý KCN trong giai đoạn hiện nay, song cần đọc cùng với các văn bản 2025 để xác định điều khoản nào đã được thay thế, sửa đổi.

3. Hệ Thống Quy Hoạch Khu Công Nghiệp Gồm Những Cấp Độ Nào?

Quy hoạch KCN được tổ chức theo ba cấp độ từ tổng thể đến chi tiết, mỗi cấp độ có chức năng pháp lý riêng biệt và là căn cứ bắt buộc cho cấp độ tiếp theo.

Quy hoạch chung khu công nghiệp (tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/10.000)

Là cấp độ quy hoạch cao nhất trong hệ thống nội bộ KCN. Quy hoạch chung KCN xác định: định hướng phát triển không gian tổng thể toàn KCN, phân vùng chức năng lớn (khu sản xuất, khu hành chính-dịch vụ, khu cây xanh-cảnh quan, khu xử lý môi trường), nguyên tắc tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông nội bộ, cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải), cơ cấu sử dụng đất toàn khu.

Quy hoạch phân khu khu công nghiệp (tỷ lệ 1/2.000)

Cụ thể hóa quy hoạch chung thành các ô phân khu chức năng. Quy hoạch phân khu KCN xác định: ranh giới, diện tích, chỉ tiêu sử dụng đất từng lô; chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; yêu cầu kết nối hạ tầng kỹ thuật với hệ thống cấp tỉnh; vị trí và quy mô các công trình hạ tầng kỹ thuật chính. Hồ sơ quy hoạch phân khu KCN được UBND cấp tỉnh phê duyệt, sau khi có ý kiến thẩm định của Ban Quản lý các KCN hoặc cơ quan chuyên môn về xây dựng.

Quy hoạch chi tiết khu công nghiệp (tỷ lệ 1/500)

Là cấp độ cụ thể nhất, chi tiết nhất — thể hiện ranh giới từng lô đất cụ thể, chỉ giới đường đỏ, cao độ nền xây dựng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật chi tiết và vị trí từng công trình trong KCN. Đây là căn cứ bắt buộc để: cấp phép xây dựng hạ tầng KCN và các dự án thứ cấp; triển khai đầu tư nhà xưởng, kho tàng; thực hiện giải phóng mặt bằng. Quy hoạch chi tiết KCN phải phù hợp với quy hoạch phân khu 1/2.000 và tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật, môi trường, phòng cháy chữa cháy theo quy định.

4. Ý Nghĩa Pháp Lý Của Quy Hoạch Chung và Quy Hoạch Phân Khu Đã Được Phê Duyệt

Việc có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được phê duyệt không chỉ là một bước trong quy trình — đây là “điều kiện mở khóa” toàn bộ trình tự pháp lý phía sau, với ít nhất ba hệ quả pháp lý quan trọng:

Thứ nhất — miễn lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết. Theo Luật 144/2025/QH15, khi đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu phê duyệt, chủ đầu tư KCN được miễn toàn bộ bước lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết (chi tiết tại Mục 5 dưới đây). Đây là bước tiết kiệm thời gian và chi phí đáng kể trong toàn bộ chu trình đầu tư KCN.

Thứ hai — là căn cứ thẩm định dự án xây dựng. Theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15, cơ quan chuyên môn về xây dựng khi thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi chỉ đánh giá sự phù hợp của thiết kế xây dựng với quy hoạch được sử dụng làm căn cứ lập dự án — tức là quy hoạch chi tiết KCN đã phê duyệt. Cơ quan thẩm định không đánh giá sự phù hợp với quy hoạch cấp trên — đây là điểm mới, giúp đơn giản hóa đáng kể thủ tục thẩm định so với quy định cũ.

Thứ ba — là cơ sở cấp phép xây dựng và quản lý sau quy hoạch. Toàn bộ hoạt động kiểm tra, giám sát xây dựng trong KCN đều lấy quy hoạch chi tiết đã phê duyệt làm chuẩn tham chiếu pháp lý. Công trình xây dựng không phù hợp quy hoạch đã phê duyệt sẽ bị xử lý vi phạm bất kể các điều kiện khác.

5. Vai Trò Của Các Bên Trong Quá Trình Lập Quy Hoạch KCN

Theo Nghị định 145/2025/NĐ-CP và Luật 144/2025/QH15, hệ thống chủ thể trong quy hoạch KCN được phân định rõ ràng theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp (tỉnh và xã) — đây là thay đổi cấu trúc quan trọng so với trước đây khi còn có cấp huyện.

UBND cấp tỉnh

Là chủ thể có thẩm quyền tổng quát trong quy hoạch KCN trên địa bàn tỉnh. Cụ thể:

• Phê duyệt quy hoạch: có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh và các khu chức năng trong phạm vi địa giới hành chính. Đối với quy hoạch chi tiết KCN có phạm vi liên quan đến địa giới của từ hai đơn vị hành chính cấp xã trở lên: UBND cấp tỉnh thực hiện (không phân cấp xuống Ban Quản lý KCN hay cấp xã).
• Phân công trách nhiệm lập quy hoạch giữa Ban Quản lý KCN/KKT và UBND cấp xã đối với các khu vực trong khu chức năng.
• Tích hợp KCN vào quy hoạch tỉnh theo Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15 — đây là bước tiên quyết trước khi KCN được lập quy hoạch xây dựng.
• Lấy ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan chuyên môn về quy hoạch đô thị và nông thôn thuộc UBND tỉnh trước khi Ban Quản lý KCN phê duyệt quy hoạch khu chức năng.

Ban Quản lý KCN/KKT (BQL)

Là đầu mối chuyên môn và chủ thể được trao quyền quan trọng theo Luật 144/2025/QH15:

• Đối với KCN thuộc thẩm quyền của cơ quan/tổ chức do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ thành lập và không trực thuộc UBND cấp tỉnh: BQL tự tổ chức lập nhiệm vụ quy hoạch và quy hoạch khu chức năng đó.
• Thực hiện thẩm định hồ sơ, lấy ý kiến các cơ quan liên quan, trình UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch.
• Theo dõi, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch sau phê duyệt, cập nhật tiến độ và báo cáo định kỳ.
• Được UBND tỉnh phân cấp, ủy quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư trong KCN.

Lưu ý: khi BQL phê duyệt quy hoạch, bắt buộc phải có ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan chuyên môn về quy hoạch đô thị và nông thôn thuộc UBND tỉnh — nhằm bảo đảm sự phù hợp với yêu cầu kết nối hạ tầng kỹ thuật cấp tỉnh và tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng trong nội dung quy hoạch.

Tổ chức tư vấn lập quy hoạch

Phải có tư cách pháp nhân theo quy định của pháp luật. Tổ chức tư vấn nước ngoài lập quy hoạch tại Việt Nam phải được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động. Thông tư 16/2025/TT-BXD quy định chi tiết về quy cách thể hiện hồ sơ — đây là tiêu chuẩn kỹ thuật bắt buộc tổ chức tư vấn phải tuân thủ.

Sở Xây dựng và các cơ quan chuyên môn

Tham gia thẩm định hồ sơ, đặc biệt là đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đã được duyệt, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật cấp tỉnh, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật xây dựng và phòng cháy chữa cháy.

UBND cấp xã

Theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, UBND cấp xã được UBND tỉnh phân công trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch đối với các khu vực cụ thể trong khu chức năng — đặc biệt với quy hoạch chi tiết có phạm vi nằm trong ranh giới một đơn vị hành chính cấp xã.

6. Khi Nào Không Cần Lập Nhiệm Vụ Quy Hoạch Xây Dựng Khu Công Nghiệp?

Đây là điều khoản pháp lý mới quan trọng nhất trong hệ thống văn bản 2025 đối với nhà đầu tư và tổ chức tư vấn KCN. Được quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (sửa đổi bởi Luật 144/2025/QH15), điều khoản này đặt ra một cơ chế ngoại lệ có điều kiện giúp rút ngắn đáng kể thời gian hoàn tất thủ tục quy hoạch.

Điều kiện áp dụng

Ngoại lệ này được áp dụng khi đồng thời thỏa mãn hai điều kiện:

Điều kiện 1 — Loại hình khu chức năng: Khu vực cần lập quy hoạch phải thuộc một trong các loại sau: khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung, khu đầu mối hạ tầng kỹ thuật, hoặc cụm công nghiệp.

Điều kiện 2 — Quy hoạch cấp trên đã được phê duyệt: Khu vực đó đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được phê duyệt — chỉ cần một trong hai.

Khi cả hai điều kiện được thỏa mãn, chủ đầu tư KCN không phải thực hiện việc lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch — tức là bỏ qua hoàn toàn bước đầu tiên trong quy trình 5 bước (Mục 7), tiến thẳng vào lập đồ án quy hoạch chi tiết.

Phạm vi của ngoại lệ

Ngoại lệ này chỉ áp dụng cho việc lập quy hoạch chi tiết — không áp dụng khi KCN cần lập quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu. Nếu KCN chưa có bất kỳ quy hoạch cấp trên nào được phê duyệt, vẫn phải thực hiện đầy đủ trình tự từ bước 1.

Ý nghĩa thực tiễn

Với phần lớn các KCN tại Việt Nam hiện nay — nơi mà quy hoạch chung cấp tỉnh, quy hoạch chung đô thị hoặc quy hoạch phân khu đã được phê duyệt từ trước — điều khoản này cho phép tiết kiệm từ 3 đến 6 tháng thủ tục hành chính và giảm đáng kể chi phí lập hồ sơ. Đây là tín hiệu rõ ràng của chính sách đơn giản hóa thủ tục đầu tư KCN trong giai đoạn 2025–2030.

7. Quy Trình Lập Quy Hoạch Xây Dựng Khu Công Nghiệp

Quy trình đầy đủ bao gồm 5 bước, được thực hiện tuần tự — trừ trường hợp thuộc diện miễn lập nhiệm vụ quy hoạch như đã phân tích ở Mục 6, khi đó bỏ qua Bước 1 và tiến thẳng vào Bước 2.

Bước 1: Lập và Phê Duyệt Nhiệm Vụ Quy Hoạch

(Bỏ qua nếu đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được phê duyệt — xem Mục 6)

Nhiệm vụ quy hoạch là văn bản pháp lý xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi, nội dung và các điều kiện cần thiết cho việc lập đồ án quy hoạch. Theo Thông tư 16/2025/TT-BXD, nội dung nhiệm vụ quy hoạch phải bao gồm đầy đủ:

• Lý do và sự cần thiết lập quy hoạch; căn cứ pháp lý và căn cứ kỹ thuật
• Vị trí, phạm vi và quy mô diện tích lập quy hoạch
• Quan điểm và mục tiêu phát triển; tính chất và chức năng của KCN
• Các yêu cầu về nội dung nghiên cứu: thu thập thông tin, tài liệu, số liệu về hiện trạng và dự báo phát triển công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật của vùng và tỉnh
• Danh mục bản vẽ, thuyết minh, phụ lục kèm theo; số lượng, quy cách của sản phẩm hồ sơ; dự kiến về kinh phí; kế hoạch và tiến độ lập quy hoạch
• Xác định yêu cầu về nội dung, hình thức, đối tượng và kế hoạch lấy ý kiến về quy hoạch

Thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch:

• UBND tỉnh phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung và quy hoạch phân khu KCN
• UBND tỉnh có thể phân cấp, ủy quyền cho Ban Quản lý KCN/KKT phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết dự án đầu tư trong KCN

Chi phí lập nhiệm vụ quy hoạch xác định theo định mức quy định tại Phụ lục 1 Thông tư 16/2025/TT-BXD — có định mức riêng cho quy hoạch phân khu KCN, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao (Bảng số 5). Trường hợp đồ án quy hoạch có tính chất, yêu cầu phức tạp đặc biệt, chi phí lập nhiệm vụ xác định bằng dự toán theo Phụ lục 2.

Bước 2: Khảo Sát, Điều Tra và Thu Thập Thông Tin

Đây là bước nền tảng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng đồ án quy hoạch. Theo Thông tư 16/2025/TT-BXD và Nghị định 178/2025/NĐ-CP, nội dung khảo sát đối với khu chức năng (bao gồm KCN) cần bao gồm:

Khảo sát điều kiện tự nhiên và kỹ thuật:

• Địa hình, địa chất, thủy văn — xác định các khu vực thuận lợi, ít thuận lợi, không thuận lợi cho xây dựng
• Hiện trạng sử dụng đất, ranh giới hành chính, ranh giới các quy hoạch liên quan
• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện có: giao thông đối ngoại, điện lực, cấp thoát nước, viễn thông

Khảo sát kinh tế-xã hội:

• Hiện trạng về dân số, lao động tại khu vực và vùng lân cận
• Tình hình phát triển công nghiệp, nhu cầu thu hút đầu tư của tỉnh
• Đánh giá hiện trạng các chương trình, dự án đầu tư đang triển khai trong khu vực

Đánh giá quy hoạch đã duyệt:

• Rà soát đồ án quy hoạch trước đó (nếu có): đánh giá mức độ thực hiện, các điểm phù hợp và không phù hợp với thực tế

Sản phẩm của bước này là Báo cáo tổng hợp thông tin, tài liệu khảo sát, kèm hệ thống bản đồ hiện trạng và cơ sở dữ liệu đầu vào cho bước lập đồ án.

Bước 3: Lập Đồ Án Quy Hoạch

Tổ chức tư vấn được lựa chọn tiến hành lập đồ án quy hoạch trên cơ sở nhiệm vụ quy hoạch đã được phê duyệt và kết quả khảo sát. Theo Thông tư 16/2025/TT-BXD, hồ sơ đồ án quy hoạch phải đảm bảo:

Thành phần hồ sơ:

• Thuyết minh đồ án quy hoạch: trình bày đầy đủ nội dung theo từng loại, cấp độ quy hoạch
• Bản đồ hiện trạng (trên nền địa hình tỷ lệ tương ứng)
• Bản đồ phân tích tổng hợp và lựa chọn đất xây dựng
• Bản đồ định hướng phát triển không gian
• Bản đồ sử dụng đất quy hoạch: thể hiện vị trí, quy mô sử dụng đất của các khu chức năng theo Phụ lục I Thông tư 16/2025/TT-BXD
• Bản vẽ hạ tầng kỹ thuật: giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, viễn thông
• Phụ lục, quy định quản lý theo đồ án quy hoạch

Tỷ lệ bản vẽ: Quy hoạch chung KCN thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/10.000; quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000; quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Trong quá trình lập đồ án, tổ chức tư vấn phải tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư và các tổ chức liên quan — thành phần, hình thức và thời gian lấy ý kiến được xác định theo kế hoạch đã nêu trong nhiệm vụ quy hoạch.

Bước 4: Thẩm Định và Phê Duyệt Đồ Án

Đây là bước kiểm soát pháp lý quan trọng nhất. Theo hệ thống văn bản 2025, nội dung và phạm vi thẩm định đã được đơn giản hóa đáng kể so với trước đây.

Nội dung thẩm định theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15:

Cơ quan chuyên môn về xây dựng tập trung kiểm soát:

• Sự phù hợp của đồ án với quy hoạch được sử dụng làm căn cứ lập (quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã phê duyệt)
• Khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật với hệ thống hạ tầng cấp tỉnh/khu vực
• Sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng
• Bảo đảm an toàn xây dựng; giải pháp phòng cháy và chữa cháy theo quy định pháp luật về PCCC

Cơ quan thẩm định không đánh giá sự phù hợp với quy hoạch cấp trên (đây là điểm mới của Luật 135/2025/QH15, giúp đơn giản hóa thủ tục), không đánh giá sự phù hợp với chủ trương đầu tư và không đánh giá năng lực tổ chức tư vấn — những nội dung này do chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm.

Thẩm quyền phê duyệt:

• UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chung KCN và quy hoạch phân khu KCN trong phạm vi địa giới tỉnh
• Ban Quản lý KCN/KKT phê duyệt (khi được UBND tỉnh ủy quyền) đối với quy hoạch chi tiết dự án trong KCN — nhưng bắt buộc phải có ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan chuyên môn về quy hoạch đô thị và nông thôn thuộc UBND tỉnh trước khi phê duyệt

Thời hạn thẩm định: Thực hiện theo quy định tại Nghị định 178/2025/NĐ-CP; thông thường không quá 30–45 ngày làm việc tùy cấp độ quy hoạch.

Bước 5: Triển Khai Sau Phê Duyệt

Sau khi đồ án quy hoạch được phê duyệt, chủ đầu tư KCN phải thực hiện các công việc sau để hoạt hóa hiệu lực pháp lý của quy hoạch:

Công bố quy hoạch: Công bố công khai đồ án quy hoạch đã phê duyệt (nội dung, bản vẽ, quy định quản lý) để tổ chức, cá nhân liên quan được biết — thực hiện theo trình tự quy định tại Nghị định 178/2025/NĐ-CP.

Cắm mốc giới theo quy hoạch: Căn cứ bản vẽ quy hoạch chi tiết đã phê duyệt, thực hiện cắm mốc chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng ngoài thực địa. Thông tư 16/2025/TT-BXD quy định về hồ sơ, các loại mốc và quy trình cắm mốc theo quy hoạch đô thị và nông thôn.

Lưu trữ hồ sơ và nhập dữ liệu: Theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15, toàn bộ hồ sơ quy hoạch phải được số hóa và nhập vào Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng — bảo đảm kết nối đồng bộ với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và quy hoạch.

Triển khai đầu tư hạ tầng: Trên cơ sở quy hoạch được phê duyệt, chủ đầu tư tiến hành lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng KCN, thực hiện các thủ tục cấp phép xây dựng theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15.

8. Điều Kiện Để UBND Tỉnh Điều Chỉnh Địa Điểm, Diện Tích Quy Hoạch KCN

Quy hoạch KCN không phải là văn bản bất biến — pháp luật cho phép điều chỉnh khi có căn cứ hợp lệ, song với quy trình chặt chẽ tương đương với lập mới.

Các trường hợp được phép điều chỉnh

Theo Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn và các văn bản hướng dẫn, UBND tỉnh được xem xét điều chỉnh địa điểm, diện tích quy hoạch KCN trong các trường hợp:

Điều chỉnh định hướng phát triển cấp trên: Khi quy hoạch tỉnh, quy hoạch vùng hoặc chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia có thay đổi dẫn đến quy hoạch KCN hiện hành không còn phù hợp.

Thay đổi nhu cầu thực tế: Khi nhu cầu đất công nghiệp tại địa phương thay đổi đáng kể (tăng hoặc giảm) so với dự báo trong quy hoạch, hoặc khi có dự án đầu tư lớn cần mở rộng KCN ngoài phạm vi đã quy hoạch.

KCN không triển khai đúng tiến độ: Khi KCN được quy hoạch nhưng sau một thời gian xác định vẫn không được đầu tư xây dựng hạ tầng, không thu hút được nhà đầu tư thứ cấp — cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét điều chỉnh quy mô hoặc địa điểm.

Yêu cầu bảo vệ môi trường, quốc phòng-an ninh: Khi phát sinh yêu cầu mới về bảo vệ môi trường, an toàn hành lang công trình quốc phòng hoặc các quy định đặc biệt khác của Nhà nước.

Phân biệt điều chỉnh cục bộ và điều chỉnh tổng thể

Pháp luật phân biệt hai hình thức điều chỉnh với trình tự, thủ tục khác nhau: điều chỉnh cục bộ (thay đổi một phần nhỏ, không ảnh hưởng đến cơ cấu không gian, phân vùng chức năng tổng thể của KCN) có thể thực hiện theo trình tự rút gọn; điều chỉnh tổng thể (thay đổi diện tích, địa điểm, cơ cấu sử dụng đất hoặc định hướng phát triển chính) phải thực hiện đầy đủ trình tự như lập quy hoạch mới. Cần tham vấn cơ quan chuyên môn để xác định đúng hình thức điều chỉnh trước khi tiến hành thủ tục.

9. Khi Nào UBND Tỉnh Phải Lấy Ý Kiến Bằng Văn Bản Đối Với Đồ Án Quy Hoạch?

Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (được sửa đổi bởi Luật 144/2025/QH15) và Thông tư 16/2025/TT-BXD, có hai nhóm trường hợp bắt buộc phải lấy ý kiến bằng văn bản:

Nhóm 1: Khi Ban Quản lý KCN/KKT phê duyệt quy hoạch

Đây là trường hợp quan trọng và dễ bỏ sót nhất trong thực tiễn. Khi cơ quan, tổ chức được giao quản lý khu chức năng (Ban Quản lý KCN, Ban Quản lý KKT) phê duyệt quy hoạch — thay vì UBND tỉnh — thì bắt buộc phải có ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan chuyên môn về quy hoạch đô thị và nông thôn thuộc UBND tỉnh trước khi phê duyệt.

Nội dung lấy ý kiến tập trung vào hai vấn đề: (1) sự bảo đảm phù hợp với yêu cầu kết nối hạ tầng kỹ thuật cấp tỉnh; (2) việc tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng trong nội dung quy hoạch. Cơ quan được lấy ý kiến là Sở Xây dựng hoặc cơ quan chuyên môn có chức năng quản lý quy hoạch đô thị và nông thôn thuộc UBND tỉnh.

Nhóm 2: Lấy ý kiến trong quá trình lập đồ án

Trong quá trình lập đồ án quy hoạch (Bước 3), tổ chức lập quy hoạch phải tổ chức lấy ý kiến về nhiệm vụ quy hoạch và đồ án quy hoạch từ: cộng đồng dân cư trong khu vực lập quy hoạch; các cơ quan, tổ chức có liên quan. Nội dung, hình thức và thời gian lấy ý kiến được xác định trong nhiệm vụ quy hoạch đã phê duyệt và theo hướng dẫn của Thông tư 16/2025/TT-BXD.

Hệ quả pháp lý khi bỏ qua yêu cầu lấy ý kiến

Đồ án quy hoạch được phê duyệt mà không có ý kiến thống nhất bắt buộc sẽ bị coi là vi phạm trình tự, thủ tục — có thể dẫn đến hủy quyết định phê duyệt và phải thực hiện lại toàn bộ thủ tục. Đây là rủi ro pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và chi phí đầu tư của toàn bộ dự án KCN.

10. Câu Hỏi Thường Gặp Về Quy Hoạch Xây Dựng Khu Công Nghiệp

Câu 1: KCN và cụm công nghiệp có quy trình quy hoạch giống nhau không?

Về cơ bản là giống nhau theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Cả hai đều thuộc nhóm khu chức năng và đều được hưởng ngoại lệ miễn lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết khi đã có quy hoạch chung hoặc phân khu phê duyệt theo Luật 144/2025/QH15. Điểm khác biệt chủ yếu nằm ở thẩm quyền chấp thuận thành lập và quy mô tối thiểu được quy định trong Luật Đầu tư và Nghị định 32/2024/NĐ-CP về quản lý cụm công nghiệp.

Câu 2: Chi phí lập đồ án quy hoạch KCN được xác định theo định mức nào?

Theo Thông tư 16/2025/TT-BXD, chi phí lập đồ án quy hoạch xác định theo định mức tại Phụ lục số 1 — có định mức riêng theo từng loại quy hoạch, cấp độ và quy mô diện tích. Đối với KCN, cụ thể là Bảng số 5 (quy hoạch phân khu KCN, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao…). Trường hợp đồ án có tính chất phức tạp đặc biệt, chi phí xác định bằng dự toán lập theo Phụ lục số 2.

Câu 3: Tổ chức tư vấn nước ngoài có được lập quy hoạch KCN tại Việt Nam không?

Được. Tuy nhiên, tổ chức tư vấn nước ngoài phải được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy phép hoạt động trước khi nhận hợp đồng tư vấn lập quy hoạch. Điều này được quy định rõ tại Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (sửa đổi bởi Luật 144/2025/QH15).

Câu 4: Sau ngày 1/7/2026, thủ tục thẩm định dự án xây dựng hạ tầng KCN thay đổi như thế nào?

Theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15 có hiệu lực từ 1/7/2026, UBND cấp tỉnh được giao quyền tự chủ cao hơn trong thẩm định thiết kế cơ sở và kiểm tra nghiệm thu công trình xây dựng — kể cả một số loại công trình trước đây thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Điều này giúp rút ngắn đáng kể thời gian phê duyệt từ trung ương, thúc đẩy tiến độ triển khai dự án hạ tầng KCN. Ngoài ra, cơ chế một cửa liên thông giữa quy hoạch, đất đai và xây dựng cũng được luật hóa rõ ràng hơn.

Câu 5: KCN có bắt buộc phải lập quy hoạch phân khu không?

Không bắt buộc trong mọi trường hợp. Theo hệ thống quy hoạch hiện hành, KCN có thể lập thẳng quy hoạch chi tiết nếu quy hoạch chung đã đủ căn cứ và mức độ chi tiết cần thiết, không nhất thiết phải qua bước quy hoạch phân khu. Tuy nhiên, với KCN quy mô lớn hoặc có cơ cấu chức năng phức tạp, quy hoạch phân khu là cần thiết để kiểm soát phát triển theo từng giai đoạn.

Liên Hệ Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Xây Dựng Trường Lũy

Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Trường Lũy có nhiều năm kinh nghiệm trong tư vấn lập quy hoạch xây dựng chi tiết khu công nghiệp, khu chức năng và các dự án hạ tầng kỹ thuật quy mô lớn. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi am hiểu sâu hệ thống pháp luật xây dựng và quy hoạch, đặc biệt là các thay đổi quan trọng trong hệ thống văn bản 2025–2026.

Dịch vụ chúng tôi cung cấp:

• Tư vấn lập nhiệm vụ quy hoạch KCN, cụm công nghiệp
• Lập đồ án quy hoạch chi tiết KCN
• Tư vấn thủ tục thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch
• Tư vấn điều chỉnh quy hoạch KCN theo hệ thống pháp luật mới
• Hỗ trợ lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng KCN sau khi có quy hoạch phê duyệt

Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí về quy trình và thủ tục quy hoạch xây dựng khu công nghiệp phù hợp với dự án của bạn.

Bài viết được biên soạn bởi đội ngũ chuyên gia tư vấn xây dựng Trường Lũy. Thông tin pháp lý trong bài viết phản ánh hệ thống văn bản pháp luật có hiệu lực tính đến tháng 4/2026. Người đọc nên tham vấn chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan có thẩm quyền khi áp dụng vào dự án cụ thể.